Себестоимость многоквартирного дома

Бизнес-идея №815. Строительство многоквартирного дома

22 Август 2012       Олег Маркарьян      Главная страница » Бизнес-идеи     

Наверное, для любой строительной организации высшей степенью достижения успеха является постройка первого многоквартирного дома, а в дальнейшем – целого жилого комплекса из нескольких многоэтажных зданий.

Вот только воплотить подобную идею в реальность удается далеко не всем. И дело не только в дороговизне такого масштабного проекта. Вложения в постройку многоквартирного дома, конечно же, очень внушительны. Но главной проблемой является получение разрешения на строительство в администрации района, где планируется возведение здания.

А также подведение всех коммуникаций.

Что же представляет собой подобное строение?

Если не вдаваться в термины и говорить простым и понятным языком, То описание будет следующим.

Обратите внимание

Многоквартирный дом – это здание, внутри которого собственникам и юридическим лицам принадлежат комнаты, квартиры или коммерческие площади. В таком здании одновременно должно находиться две или более квартиры.

Каждая из них должна иметь свой собственный выход на улицу или же в помещение общего пользования (в коридор или на лестничную клетку).

Помимо квартир или комнат, в таком доме (обычно на первом этаже) могут располагаться нежилые коммерческие помещения. Они используются в качестве офисов, магазинов, приемных.

Также в многоквартирном строении имеются помещения общего пользования – коридоры, лестничные площадки, лифты, лестницы, балконы и террасы.

От определения перейдем к основным этапам постройки многоквартирного дома. И начнем с самого главного.

Выбор земельного участка под строительство многоквартирного дома

Обратимся за помощью к опытным строительным компаниям и посмотрим, на что они, в первую очередь, обращают внимание при поиске земли под будущую постройку. Во-первых, это близость городских сетей тепло-, водо- и электроснабжения. То есть, необходимого минимума для комфортного проживания.

Во-вторых, наличие телефонных сетей и кабелей для подключения интернета и телевидения. Сегодня большинство людей не мыслят свою жизнь без этих благ цивилизации, и ни за что не купят квартиру там, куда еще не протянули кабели ведущие Интернет-провайдеры.

Чем ближе к месту будущего строительства находятся все необходимые коммуникации, тем ниже окажется себестоимость квадратного метра. Значит, потенциальные покупатели смогут рассчитывать на максимально выгодные цены.

А вы, в свою очередь, сможете быстрее распродать или сдать все квартиры в аренду.

Важно

В-третьих, огромную роль играет наличие рядом с местом постройки многоквартирного дома городской инфраструктуры.

Помните, что близость трамвайных путей, автобусных остановок, станций метро, торговых и культурных организаций серьезно влияют на итоговую стоимость будущих квартир.

Но в то же время земельный участок где-нибудь в центре города, где есть все блага цивилизации, обойдется вам очень дорого. Идеальный вариант – новые районы с развитой инфраструктурой на окраинах городом. Но и это еще не все.

В каждом городе имеется свой собственный градостроительный план, по которому будет осуществляться  застройка земель в ближайшие несколько лет. Отсюда вытекает следующее.

Намного легче получить разрешение на строительство многоквартирного дома в тех районах, где градостроительный план предусматривает постройку жилых домов в ближайшие несколько лет. Еще легче тем строительным компаниям, которые возводят дома по государственному заказу.

Получить все необходимые разрешения (а их около пятидесяти!) на строительство в этом случае значительно проще.

[direct]

Второй этап – топография и геологическая экспертиза

При помощи топографической съемки и геологического исследования местности, где будет располагаться будущий дом, определяют:

  • Состояние и свойства грунта.
  • Возможную степень усадки строения.
  • Глубину расположения грунтовых вод.
  • Важные составляющие рельефа данной местности.
  • Погодные и климатические условия.

Все это необходимо для правильного проектирования будущего дома, подбора наиболее подходящих строительных и отделочных материалов. По окончании всех съемок и экспертиз, которые проводят специализированные организации, вы получаете полный отчет, который будет использован на следующем этапе.

Подготовка проекта дома

На предыдущих этапах самым сложным было получение всевозможных разрешений и согласование многочисленных вопросов с органами самоуправления.

А вот проектирование является самым важным шагом перед непосредственной постройкой многоквартирного дома.

Совет

На этом этапе вам понадобится помощь настоящих профессионалов – архитекторов, дизайнеров, инженеров, проектировщиков. Только от них зависит успех всей кампании.

На этапе проектирования создается дизайн-проект будущего дома, прилегающей территории и внутренних помещений (в том числе, планировка квартир). В задачи проектировщиков входит не просто разработка внешнего вида строения, дворовой территории и «внутренностей» здания.

Важно, чтобы внешний вид многоквартирного дома хорошо вписался в городской ландшафт. Необходимо учитывать градостроительный план, чтобы через несколько лет ваш дом не смотрелся, как белая ворона. Да и вид из окон квартир, за который жильцы готовы платить больше, может ухудшиться, когда перед домом построят новые здания.

Все это следует учитывать еще на этапе проектирования.

Строительство многоквартирного дома и обустройство дворовой территории

Вот мы и добрались до самого главного. На данном этапе строительная организация возводит здание дома, проводит и подключает необходимые коммуникации, осуществляет начальную или полную отделку квартир. Думаем, не стоит говорить, что к выбору подрядной организации следует подходить очень серьезно.

После того, как дом возведен, обычно, переходят к облагораживанию прилегающей территории. Прокладываются тротуары, строятся парковки для автомобилей, детские площадки, высаживаются газоны и деревья. Чем лучше благоустроен дом, тем привлекательнее он для потенциальных покупателей. И стоимость квартир в таком доме значительно увеличивается.

К слову о ценах, и вообще о выгодах данного вида бизнеса. Сама по себе постройка дома является далеко не самой затратной частью данного процесса. Очень дорого обходится сбор всех необходимых бумаг, и подведение и подключение городских коммуникаций. Но даже это не мешает застройщикам ухватить жирный кусок пирога.

По словам экспертов, полная себестоимость одного квадратного метра квартиры даже в очень хорошем доме не превышает отметки 23-25 тысяч рублей.

Что касается цен на готовые квартиры, то они редко оказываются ниже отметки в 35-40 тысяч рублей за квадратный метр. И, чаще всего, в доме находится не одна, а несколько десятков квартир.

Исходя из этого, можно оценить реальные перспективы данного вида бизнеса.

Источник: http://biznesvbloge.ru/biznes-ideya-815-stroitelstvo-mnogokvartirnogo-doma/

Себестоимость строительства

Задайте вопрос эксперту

Задать вопрос Все вопросыГлавнаяГородская недвижимостьНовости компанийНазад

Сегодня на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация с ценообразованием на квартиры и покупательским спросом.

По словам на главы Национального объединения застройщиков жилья (НОЗЖ) Леонида Казинца, за прошедший год средняя стоимость квадратного метра в стране сократилась с 68 тыс. до 62 тыс. руб., тем самым еще более приблизившись к себестоимости.

С начала этого года многие застройщики начали планомерно повышать цены на жилье в своих проектах. Однако есть и те, кто реализует квадратные метры по стоимости максимально приближенные к себестоимости.

Стоит ли обращать внимание покупателям на такие объекты? Какую роль себестоимость играет на ценообразование? За счет чего можно снизить себестоимость проекта, и тем, самым уменьшить цены на квартиры? На эти и другие вопросы редакции отвечают эксперты рынка в рамках заочного круглого стола для партнеров ресурса “Себестоимость строительства: сколько стоит квадратный метр?”

Сколько составляет средняя цена квадратного метра в административных границах Петербурга и в Ленобласти?

Александр Гиновкер, Генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”, Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

До недавнего времени первичка была значительно дешевле вторички, но на данный момент они практически сравнялись по стоимости. Многое в цене зависит от формата дома и его качества. По нашей оценке, в Петербурге стоимость квадрата находится в районе 100 тысяч рублей.

Если же говорить о Ленинградской области, то в зависимости от удаленности от города цена составляет около 50-60 тысяч рублей. Стоит отметить, что очень большое влияние на цену оказывает транспортная доступность. В целом же себестоимость строительства является ключевым моментом.

По словам строителей, их маржа снизилась очень значительно и не превышает 15-20%.

Вячеслав Семененко, генеральный директор “MASTER Девелопмент”

Все проекты, жилье в которых реализуется по стоимости ниже 65 тыс. рублей за квадратный метр, лично меня настораживают. Я считаю, что застройщики таких объектов работают себе в убыток. В настоящее время 65 тыс.

Обратите внимание

руб за “квадрат” — это, так называемая, продажная цена, в то время как фактическая себестоимость жилых проектов, как правило, составляет порядка 40 тыс. Рублей. Далее все зависит от локации и стоимости покупки земельного участка, накладных и рекламных расходов, от процентов за пользование заемными средствами.

Остальные расходы набегают очень быстро. За все время существования рынка недвижимости ценовая политика, когда девелоперы реализовывали жилье по ценам близким или ниже себестоимости, никогда ни одного рода организацию ни к чему хорошему не привела.

Застройщики часто считают в кризисной ситуации, что продавать еще можно дешево, потом ситуация выправится и они поднимут цены. Однако, на мой взгляд, это ошибочное мнение.

Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость»:

Цену жилья в новостройках, кроме затрат на землю, инженерию и собственно строительство, формируют конъюнктура рынка, локация и транспортная доступность.

Поэтому похожие или даже одинаковые предложения в разных районах — в городской черте и ближайшем пригороде, смогут существенно различаться по стоимости. Цена предложения в сегменте масс-маркет варьируется, в среднем, от 65 до сотни тысяч рублей за квадратный метр.

В жилых проектах ГК «КВС», реализуемых на границе в Санкт-Петербургом во Всеволожском районе, минимальная цена составляет 58 тысячу рублей за квадратный метр. Это одно из самых привлекательных предложений в данной локации.

Доступная цена объясняется масштабностью проектов и, соответственно, более низкой себестоимостью строительства. В Ясно будет построено около 385 тыс. кв. м жилья, а в Сертолово — 250 тыс. кв. м.

Екатерина Сивова, генеральный директор “Агентства Районной Недвижимости” (АРН)

По нашим данным, стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга составляет около 105 тысяч рублей, а на первичном — около 100 тысяч рублей. В Ленинградской области, по нашей оценке, стоимость “квадрата” на вторичном рынке находится на уровне 51 тысячи рублей, а на новом рынке в районе 52 тысяч рублей.

Важно

Справедливую стоимость квадратного метра в Петербурге, как и в практически любом другом городе РФ, назвать невозможно по причине индивидуальности каждого проекта. В одном проекте земельный участок стоит огромных денег и это автоматически повышает себестоимость проекта.

В другом — подвод коммуникаций, что также, весомо отразится на цене.

Назовите самые затратные расходы строительства?

Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group

Как известно стоимость строительства включает стоимость строительно-монтажных работ, накладные расходы и сметную прибыль.

В структуре себестоимости строительства около 50 % приходится на строительные работы, 20% на затраты по приобретению земли и получение соответствующих разрешений, 10% на устройство внутренних инженерных сетей.

Оставшиеся 20% разделяют примерно в равной степени прочие расходы, в том числе это и благоустройство, и проектно-изыскательские работы, и отделочные работы.

Средняя себестоимость жилого строительства в Санкт-Петербурге составляет около 60 тыс. руб./кв. м.

Не так давно правительством была запущена программа «импортозамещения», которая всецело направлена на снижение стоимости строительных материалов за счёт использования отечественных производителей.

Однако, не на все импортные строительные материалы находятся отечественные аналоги. Влияние же на увеличение рыночной стоимости жилья связано в большей степени с увеличением платёжеспособного спроса, а не с себестоимостью строительства.

За счет чего можно снизить себестоимость, при этом не жертвуя качеством проекта? Или это невозможно? Насколько в ближайшие полгода может возрасти стоимость жилья? Почему?

Александр Гиновкер, Генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”, Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

По нашему мнению, снизить себестоимость можно за счёт качественного проектирования, хорошо продуманного строительного процесса и применения новых технологий строительства.

Продажа жилья по себестоимости не даёт строительной компании возможности развиваться, что в итоге может привести к его уходу со строительного рынка. Сегодня нет четкого тренда на рост стоимости. Всё упирается в ограниченность возможностей покупателей.

Читайте также:  Заявление в управляющую компанию: образец

Думаем, что рост цен не будет выше нескольких процентов. Одной из причин повышения цен может стать доступная ипотека.

Екатерина Сивова, генеральный директор “Агентства Районной Недвижимости” (АРН)

Снизить себестоимость возможно за счет уменьшения количества заемных средств, используемых при возведении жилого комплекса. Так же, наличие собственных мощностей (таких, как бетонный завод, ДСК) позволит снизить себестоимость проекта, не жертвуя качеством проекта. Сдерживание цен возможно в проектах, которые охватывают большие территории, которые намереваются застраивать большой микрорайон.

Когда это строительство большого жилого комплекса, привлечь ценой легче, так как затраты на строительство жилого комплекса, можно компенсировать за счет будущих строящихся объектов — за счет большего количества площадей, которые предстоит реализовать застройщику.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/urban-property/press-releases/construction-costs-how-much-is-a-square-meter-/

«Если мы строим дом за год, то себестоимость метра — до 25 тысяч рублей»

— На какой стадии находится развитие вашей компании?

— Развитие на стадии развития. Мы считаем, что сектор, в который мы больше пяти лет назад вступили — малоэтажное и многоквартирное жильё, — расширяющийся. У нас практически каждый год увеличиваются объёмы. Первый двадцатиквартирный дом был построен в 2008 году.

Потом построили сорока­квартирный дом, сейчас заканчиваем строить дом на 60 квартир. Следующий объект будет на 80 квартир. В 2013 году у нас должно произойти существенное увеличение объёмов, заложены основы для более крупных проектов.

Поэтому один из выводов — малоэтажное многоквартирное строительство экономического стандарта наилучшим образом подходит для приложения сил.

Экономия на процедурах

— Во время кризиса этот сегмент бурно развивался, но из-за проблем с законом что-то пришлось сносить.

— Действительно, практика, существовавшая до 2010 года, предполагала не совсем легальный способ такого строительства и ввода жилья в эксплуатацию. То есть это был несколько дикий рынок. Под видом индивидуального дома строились многоквартирники, потом через суд вводились, возникали проблемы с соседями, вопросы со стороны стройнадзора, прокуратуры.

Сейчас дикий этап закончился. Все строители понимают, что так нельзя, что надо строить с разрешениями и экспертизой. Теперь это изначально качественный архитектурный проект, учитывающий все градостроительные нормативы, СНИПы, как и у любого крупного строителя. Это изначально юридически многоквартирный дом.

И для того, чтобы получить право строить такой дом, нужно пройти публичные слушания, что занимает несколько месяцев. Это уже цивилизованный способ, который позволяет в середине строительства и банковский кредит получить, и при небольшой рекламе во время строительства продать квартиры, что мы, собственно, и делаем.

У нас, когда строительство дома заканчивается, все квартиры уже проданы.

— В чём экономический эффект? Ведь большие многоквартирные дома строят потому, что существует экономия от масштаба. А если вы оформляетесь так же, как любой многоквартирный дом, а строите маленький, то себестоимость метра должна быть выше.

— На самом деле себестоимость метра у нас оказывается несколько ниже — у каркасно-монолитной шестнадцатиэтажки и трудоёмкость выше, для её строительства нужно больше людей, больше затрат на создание каркаса и монолита — и по срокам дом быстрее, чем за три года, построить не получается.

А при таких сроках себестоимость подбирается к 40 тысячам за квадратный метр при любой технологии. Основное наше конкурентное преимущество — это скорость строительства. Если бы бумажки отнимали не годы, а три-четыре месяца, мы бы сам дом возвели за девять месяцев.

Совет

У нас такая практика есть, когда не было бюрократических вопросов, первые два дома мы построили очень быстро. Если мы строим дом в течение года, то себестоимость не выходит за 25 тысяч рублей — причём это наши затраты при строительстве в центре Ростова.

Если рассматривать ближний пригород, скажем, Аксай, то там затраты ещё на 5 тысяч меньше, из-за стоимости земли — а значит, можно с удовольствием продавать в пределах норматива, который существует для бюджетников, ветеранов, переселенцев и прочее.

Я думаю, что постепенно конкурентные преимущества, которые существуют у мало‑ и среднеэтажного строительства, будут нарастать, потому что людям нравится покупать квартиры в клубных небольших домах, иметь высокий комфорт проживания за те же деньги — это лучше, чем залезать в шестнадцатиэтажку, когда и машину негде поставить, и вокруг муравейник.

Формат для пригорода

— Уточните, жильё с какими критериями попадает в категорию мало‑ и среднеэтажного?

— Малоэтажное — до трёх этажей, среднеэтажное — от 4 до 10. Наш формат — до 6, при этом мы считаем, что наземных этажей больше четырёх делать не надо. Наш Градостроительный кодекс предписывает считать все этажи — и наземные, и подземные, цоколь, подвал, чердак.

Технология, на которую мы опираемся, — многослойная стена немецкой разработки, глубокинский самонесущий силикатный камень, который позволяет не применять каркасно-железобетонные конструкции в домах высотой до пяти этажей.

Кроме того, мы понимаем, что людям приятнее покупать относительно небольшое жильё — чтобы было немного соседей, хороший двор, место, куда поставить машину.

То есть архитектурная часть должна быть более качественной, чем у шестнадцатиэтажек, которые втиснуты в уже имеющуюся городскую среду. Поэтому мы считаем, что этот сектор будет развиваться достаточно интенсивно.

Конечно, самый центр Ростова — это отдельный разговор, там, скажем прямо, не наше место. Необходимо, чтобы власти города и области находили механизмы комплексной реконструкции центральной части. А ближний пригород и Ростовская агломерация будут развиваться на восток и на запад, в сторону Таганрога, на Батайск, Азов. Это идеальное пространство, где можно строить малоэтажное жильё.

К сожалению, большинство чиновников и специалистов малоэтажными считают индивидуальные коттеджи, дома, блокированные таунхаусы — то, что в один-два уровня. Вот это ошибка. На самом деле малоэтажные многоквартирники имеют право стать основным сектором.

На них и спрос будет всегда хороший, и в строительстве они достаточно быстрые, и технологии можно использовать местные — их окажется достаточно, чтобы построить в области строительный конвейер и выпускать тот самый один квадратный метр на каждого жителя, о котором говорится уже 10 лет, но до которого нам ещё как до луны.

— Сколько вы строите сейчас? Какие проекты ведёте?

— Сейчас мы заканчиваем дом, у которого около шести тысяч квадратных метров, и начинаем ещё трёхподъездный дом на шесть тысяч квадратных метров. Начинаем также проект, в котором за три года будет построено 60 тысяч квадратных метров. Это в Аксае. Земля есть.

Обратите внимание

Мы провели конкурс проектов, в котором участвовали и питерские архитекторы, и немцы, и несколько ростовских архитектурных мастерских. В результате получили хорошую архитектурную концепцию. Это проект под условным названием «Верещагино». Мы выполняем функции заказчика, генподрядчика и девелопера.

Хотя при таком проекте должно быть несколько мощных строительных компаний, которые смогут, например, дорогу с двух сторон строить, а четырёхугольный участок — с четырёх углов.

Мы будем строить район на две тысячи жителей, там по генеральному плану Аксая расположится детский сад, планируется школа, запроектированы места для спортивных сооружений. Это будет хороший район — край Ростова, край Аксая.

По сути, проект работает на развитие агломерации. Сейчас мы проводим проектно-изыскательские работы и планируем в 2012 году заложить несколько фундаментов. Это стартовый этап.

Следующий год будет посвящён массовому строительству, половину объёмов этого комплекса мы планируем возвести в 2013 году.

— Какие районы для вас привлекательны с точки зрения пространственного развития Ростова?

— Северное направление, на Новочеркасск, очень перспективно, постепенно там начнут появляться посёлки, там же разместится новый аэропорт, и в центр Ростова можно будет доехать за то самое время, в течение которого мы сейчас едем с Северного или Западного по пробкам. Это обеспечит хорошую транспортную доступность. Направление в сторону Таганрога тоже имеет определённый потенциал, но там военный аэродром сохраняется, поэтому посёлки можно создать ближе к Таганрогу.

Что такое жилищный конвейер

— Вы выступали с идеей создать в области так называемый жилищный конвейер. О чём речь? Вы хотите помочь руководству области найти инструмент, который позволил бы строить по одному квадратному метру на человека в год, или привлечь внимание к тому сегменту, в котором вы работаете?

— Если исходить из того, что населению это надо — а населению это надо: спрос есть! — то дальше нужно не мешать. Строители с удовольствием все эти метры построят.

Нужно научиться вовремя построить дорогу, вовремя провести воду, газ, электричество.

То есть, если инфраструктура не будет отставать, то эти три миллиона квадратных метров через три года станут не научной фантастикой, а вполне реальным бизнесом.

Мы сейчас малоэтажный многоквартирный дом строим за девять месяцев. А времени реально уходит два с половиной года.

Если убрать непроизводительные расходы по времени, по деньгам, которые занимают полтора года из этих двух с половиной, то мы за это же время построим два дома.

Производительность в два раза выше, себестоимость снизится на 20 процентов, рабочих мест будет вдвое больше, налогов мы заплатим в два раза больше. Строительный бум и экономическое чудо. Надо только запустить.

— На что уходят эти лишние полтора года? С чего надо начинать разматывать клубок?

— Процедуры прохождения публичных слушаний искусственно затянуты. Слушания по предыдущему дому у нас отняли девять месяцев, сейчас по новому дому мы уже четвёртый месяц проходим — и конца не видно. Потом начинается проектирование, строительный план, экспертиза.

Мы в августе 2011 года с четырёхэтажным кирпичным домом дошли до экспертизы, и на сегодняшний день у нас ещё нет решения, позволяющего дальше строить. Это просто произвол. То же самое с получением технических условий — вода, газ, электричество — очень долго, очень дорого, нет партнёрских отношений и нет конкуренции.

В этом нужно навести элементарный порядок, чтобы жилищный конвейер действовал по примеру большого завода — я сам 15 лет работал на «Атоммаше». Жилые дома должны выходить с конвейера, как комбайны с «Ростсельмаша». У всего нашего конвейера не хватает директора завода.

Важно

До сих пор мы выходим и, как бедные родственники, пытаемся получить техусловия, разрешение на строительство. Нас на каждом этапе тормозят. Если эти тормоза убрать и помогать решать вопросы с монополистами и дорогами, у нас возникнут условия для строительного бума.

Агентством стратегических инициатив разработана дорожная карта, показывающая, как снимать барьеры, чтобы мы были не на 120, а на 20 месте в мире по инвестиционному климату. Мин­экономики внесло эту дорожную карту в правительство.

Там указаны два риска: потеря качества и безопасности строительства при увеличении скорости, и второе — на местах чиновники это дело будут саботировать. Нужно начать со второго риска. Любой руководитель, который отвечает за свою территорию, должен понять, что это его кровное дело.

Нужно вводить персональную ответственность для всех тех, кто задействован в строительстве. Я как застройщик кровно отвечаю за то, чтобы дом не сгорел и не рухнул. То же самое должно быть для проектировщика, эксперта, инспектора.

Когда есть команда проекта, каждый член которой лично отвечает за дом, государство вообще не нужно.

— Каким должен быть центр этой системы?

— Должен быть некий штаб, который бы состоял не только из чиновников, а в первую очередь из специалистов, экспертов, учёных, журналистов, которые формулировали бы необходимые управленческие решения. Сейчас к нам на Юг пришла Ассоциация малоэтажного строительства (НАМИКС), которая уже создала региональный совет, курирующий Ростов, Краснодар и Ставрополь.

То, что уже наработано в других регионах, может быть использовано здесь нашими малыми предприятиями. Это даст возможность воспользоваться авторитетом этой организации и её связями с теми структурами, которые призваны помогать жилищному строительству: Фонд РЖС, ТЖС, ВЭБ и т.д.

 — много институтов, которые могли на подготовленную почву внести ресурсы строительства и оживить эту отрасль достаточно быстро. Потенциал этой структуры можно использовать в работе штаба: это должен быть небольшой орган — 10–15 человек, которые знают строительный рынок и хотят его изменить. И они рекомендуют органам власти принять то или иное решение.

Читайте также:  Схема подключения автоматов после счетчика

Но пока мнение строительных ассоциаций и отдельных строителей никак не доходит до исполнительной власти.

— С чего должна начать власть?

— Признать, что строительная отрасль — это большой завод, что ответственность за работу конвейера — на профильном министерстве.

Признать себя дирекцией, определиться с планом выпуска продукции, с технологиями, с нормальной конкуренцией. Создать условия для строительного бума.

Совет

О том, что строить на каждого жителя надо не менее квадратного метра, говорят и президент, и премьер. Нужно сделать первые шаги, чтобы этот конвейер заработал.

— Вам не кажется, что эта метафора строительной индустрии области как единого завода на деле выглядит устрашающе? Ведь если эту систему будет выстраивать чиновник, то там многим места не найдётся. И вы были бы довольны, если бы вам говорили, сколько строить?

— Я был бы доволен, если б мне сказали, что на этих земельных участках можно строить столько-то, что у нас есть десятки строительных компаний, которые конкурируют по срокам, качеству и технологиям.

Подход к строительному конвейеру как к заводу — это перемена мышления руководителей, которые отвечают за территорию. Они должны понимать, что по инициативе малых предприятий ничего не изменится.

Их будут душить монополисты, их будут душить силовики, и сроки останутся такие же, как сейчас, и население останется не удовлетворено ни качеством, ни количеством. Всё это нужно сломать.

— А если ничего не изменится, как вы видите свои перспективы?

— На наш век хватит работы и земельных участков, на которых есть приемлемая инфраструктура. Спрос достаточно большой, этого достаточно, чтобы ближайшие 10–15 лет строить каждый год немного больше жилья.

Мне бы хотелось, чтобы Ростов всё-таки превратился в процветающий, привлекательный с деловой точки зрения город, который быстро бы приближался к Европе, а не скатывался бы в сторону Калмыкии или других депрессивных регионов.

— В Ростове на самом деле все говорят о том, что спрос невелик. У вас этой проблемы вообще не существует?

— Я занимался 10 лет наукой — ипотекой, спросом. Если в Ростовской области за 10 лет построить 30 миллионов квадратных метров, то они все будут раскуплены, и ещё останется неудовлетворённый спрос.

То есть мы дорастём с сегодняшнего уровня в 18 квадратных метров, которые приходятся на одного жителя, причём треть из них — это ветхое, аварийное, убогое хрущёвское жильё, до хотя бы 30 квадратных метров на человека более комфортного, среднего уровня жилья.

И это мы дойдём только до половины того, что уже есть в Европе — Франция, Германия, особенно Норвегия, имеют 50–60 квадратных метров на человека и продолжают строить по квадратному метру на жителя в год.

Можно перемножить количество российских жителей на количество квадратных метров и исходить из того, что 45 процентов нашего населения — это платёжеспособный средний класс, который и хочет, и может улучшить жилищные условия. То есть спрос на ближайшие 10 лет, если организовать строительный бум, — будет.

Есть целый ряд до сих пор пустующих домов, которые были заложены ещё до кризиса. Это сектор элитного жилья в центре города — оно строится для одного процента населения. Это проблемы определённого круга людей, которым нужен имидж, а не жилищная политика области.

Всё остальное — Левенцовка или крупные районы с массовой застройкой севернее Орбитальной — это такое продолжение советской технологии, когда все работают в центре, а живут в спальном районе, на Северном или Западном.

К сожалению, наших ветеранов, инвалидов вселяют в эти квартиры, вроде бы решая социальные вопросы, но на деле счастья в таких домах немного. Конечно, это новое жильё.

Обратите внимание

Но я считаю, что дом должен быть клубным, в три-четыре этажа, чтобы был свой двор, место для парковки, место, где играют дети, чтобы соседи все друг друга знали, — и это совсем другой образ жизни.

— А что мешает строителям в рамках ассоциаций или на основе личных контактов обращаться к власти с какими-то коллективными предложениями?

— На самом деле, возможно, дверь открыта.

Источник: http://expert.ru/south/2013/29/esli-myi-stroim-dom-za-god-to-sebestoimost-metra—do-25-tyisyach-rublej/

Себестоимость строительства дорогого и дешевого жилья в Москве примерно одинакова

В перспективе в больших жилых кварталах могут соседствовать корпуса, стоимость квартир в которых будет различаться на 50–70%, – девелоперам нужны все группы потенциальных покупателей, до которых они могут дотянуться.

В I квартале 2017 г. на рынке Москвы в продаже числилось 64 корпуса в жилых проектах эконом- и комфорт-класса общей площадью 1,15 млн кв. м, а также 187 корпусов площадью 1,13 млн кв. м, причисляемых застройщиками к бизнес- и премиум-классу (данные «Бест-новостроя»). «Конкуренция в бизнес-классе усиливается.

В нем появляются проекты с высокими качественными характеристиками, но с ценами, близкими к массовому сегменту», – рассказала на круглом столе «Ведомости. Недвижимость» Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». В 2017 г., по ее словам, эта тенденция будет усиливаться, особенно с освоением промзон.

До конца года в продажу может поступить еще 0,5 млн кв. м разноклассового по названию жилья.

Наталья Кац, директор по маркетингу «Миэля»:

«Клиенту важны место, цена, метраж и статус. В зависимости от того, в каком сегменте он живет, тот или иной критерий для него становится главным. 80% сделок на московском рынке, которые проходят через нас, – это сделки по цене 160 000 руб. за 1 кв. м».

«Нет сейчас большой разницы между сегментами», – уверена Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж ПСН. Новостройки различаются местоположением и средним ценником, на который люди согласны. «Сейчас во всех классах важен прагматизм», – говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.

Квартиры, по его словам, различаются площадью: трехкомнатное жилье в комфорт-классе – 75 кв. м или меньше, в бизнес-классе – 100 кв. м, в премиуме – 130–150 кв. м, в элитке – 180–220 кв. м. «Ну, еще фасады могут быть чуть дороже, инженерия получше», – перечисляет эксперт.

«У покупателей нулевая терпимость к неудобствам», – замечает Андрей Соловьев, директор по развитию «Метриум групп».

Тейн подтверждает, что комфорт-класс по параметрам почти приблизился к бизнес-классу: подземный паркинг, закрытая территория, планировки и ландшафт от лучших западных архитекторов.

«У каждого девелопера есть перечень must have в проекте (набор обязательных характеристик, без которых сложно реализовать проект даже эконом-класса), но, по сути, мы становимся кустарями, производящими уникальный продукт и получающими своего клиента», – рассуждает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». Кто-то предлагает супер-школу с уникальным образованием, кто-то внутренний парк, который преображает бывшую промзону, никогда не видевшую зелени. Но если макроэкономическая ситуация будет ухудшаться, то какие бы фишки девелоперы ни придумывали, каких бы архитекторов ни приглашали, никто покупать не будет, опасается Анатолий Францев, президент ГК «Инград» (в то же время, по его словам, компания продолжает приобретать площадки в Москве и области).

«Классификация – вопрос упаковки и маркетинга», – категоричен Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. На рынке много примеров, когда проект причисляется к комфорт-классу только потому, что для бизнес-класса в нем слишком много квартир. А кто-то, в надежде продать дороже, «задирает планку».

«Если расположение позволяет, то застройщикам интереснее делать именно проекты бизнес-класса, тогда запас для наращивания цен больше, – считает Андрей Соловьев. – В массовом сегменте есть некий потолок цен, превысив который, девелопер рискует ограничить спрос. Более обеспеченные клиенты бизнес-класса готовы платить больше за комфортное жилье».

Новая эра

В Москве наступила «новая эра девелопмента», говорит Белоусов. Застройщики теперь застраивают гектары. Встает вопрос: чем и как их застраивать? И в эконом-, и в комфорт-, и в бизнес-классах девелоперу сейчас надо прикладывать много усилий, чтобы привлечь потребителей.

«Не могу сказать, что какой-то сегмент сейчас продается легко», – признается Тейн. Ее компания думает о том, чтобы сделать симбиоз классов в одном большом проекте. «Понятно, что разброса – у кого-то отделка за 20 000 руб. за 1 кв. м, у кого-то за 150 000 руб.

– не будет, но разница в ее стоимости может быть в 2 раза».

Александр Красавин, первый заместитель председателя правления «Баркли»:

«Все девелоперы разделяются на два клана: одни занимаются ценовым демпингом и не смотрят на качество продукта.

Это может быть обусловлено разными причинами: производственными мощностями, которые надо загружать, или хорошей работой с себестоимостью, или неумением работать с качеством продукта.

Другие больше занимаются оптимизацией и пытаются получить добавленную стоимость за счет как маркетинговых решений, так и немаркетинговых».

«В больших проектах мы рассматриваем возможность деления на разные классы: и в существующем, и в том, который планируем вывести в будущем году, и предложить покупателям квартиры «на разный бюджет», – вторит коллеге Ирина Прачева, первый заместитель гендиректора «Дон-строй инвеста». По похожему пути идет «Интеко». «В проектах по 300 000–400 000 кв.

Важно

м мы строим жилье с разницей в цене в 50-70%, – рассказывает Алексей Болдин, гендиректор «Магистрата» (занимается розничной продажей объектов недвижимости ГК «Интеко»). «Наши расчеты показывают, что, если оставаться в одной рыночной нише, мы не сможем продать много, если не будем демпинговать.

А рыночная кредитная нагрузка демпинга не выдержит», – объясняет он.

По словам управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, застройщики «закладывают в финансовую модель и такие расчеты: если мы что-то не продадим, будем сдавать в аренду».

Цена денег

Банки сейчас кредитуют стройку под 13–14%, но получить проектное финансирование становится все сложнее. «Строить» и «зарабатывать» – это уже не процесс и результат, это два разных глагола, сожалеет Дмитрий Котровский, партнер «Химки групп».

Он рассказал, что до 2014 г. банки определяли выдачу очередных траншей выполненными работами, а сейчас смотрят на продажи квартир: «Банки не верят в то, что застройщики выполнят планы по продажам.

И не хотят получать в итоге непрофильный актив, с которым непонятно, что дальше делать».

«Дон-строй» сейчас только гасит старые кредиты, новые не привлекает вообще, рассказала Прачева.

У застройщиков наступили сложные времена, резюмирует Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, экономическая модель девелопмента усложнилась при нынешних ставках на кредиты и администрировании.

«Сейчас девелоперы переориентируются с госпоставщиков на частные предприятия (по арматуре, бетону и проч.).

Чтобы избежать ежегодного 30%-ного повышения стоимости стройматериалов», – рассказывает Екатерина Фонарева, глава департамента жилой недвижимости Colliers International.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:

«Себестоимость у всех одна и та же: разница в 20 000 руб. с 1 кв. м при условии, что мы выводим квартиры на рынок по цене 200 000 руб., для меня несущественна. Да, есть затраты на приобретение участка, коммуникации, подключение. Вопрос – почему на финише может оставаться по 30, 40, 50% непроданных квартир? Тут либо проблема с продуктом, либо жадность девелопера».

«Сейчас большие остатки [непроданных квартир] и рост предложения, но спрос вряд ли будет расти даже такими темпами, какие были в 2016 г. Если все останется, как есть, ситуация усугубится», – прогнозирует Халин.

Поэтому банки вместе с застройщиками все активнее ищут новые механизмы продаж: очень длительная рассрочка, «двойная ипотека» для покупателя.

Последняя, по словам Болдина, представляет собой ломбардное кредитование старой квартиры, которую надо продать, и кредит на новую, которую покупают: «Человек живет до последнего в своей квартире – до того момента, когда ее надо продать и переехать в новую».

Совет

В мире сейчас происходит вымывание среднего класса, рассуждает Сергей Нотин, директор по инвестициям «Сити – XXI век». А это значит, что число покупателей в сегменте выше массового неминуемо сокращается. «Емкость рынка бизнес-класса не бесконечна.

Читайте также:  Сколько времени занимает приватизация квартиры

То число проектов, которые сейчас реализуются, на мой взгляд, предельно», – подчеркивает Наталья Кац, директор по маркетингу «Миэля». «Накрутка кадастровой стоимости, рост налогов будут побуждать некоторых собственников – особенно тех, у кого много квартир, – выставить их на продажу.

То есть вторичный рынок упадет на предложение новостроек», – прогнозирует Трещев.

По данным «Миэля», в 2014 г. в среднем на вторичном рынке Москвы покупали 60 кв. м по средней цене 190 000 руб. за 1 кв. м. В 2016 г. эти показатели уменьшились на 19% – до 53 кв. м и 176 000 руб. за 1 кв. м.

Жилье бизнес-класса в среднем стоит более 200 000 за 1 кв. м, по данным агентств недвижимости.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/04/18/686086-sebestoimost-zhilya

Экономика строительства многоквартирного дома. Расчет стоимости при различных вариантах привлечения заемных средств — компания DMSTR

Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из стоимости земельного участка, затрат на изыскательские и проектные работы, получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ, содержание службы заказчика и прочие.

Как правило, стоимость всех затрат Застройщика колеблется от 32000 до 40000 рублей на 1 метр эффективной (продаваемой) площади в зависимости от затрат на земельный участок, затрат на подключение к инженерным сетям и условий инвестиционной нагрузки (инвестиционный контракт, соцкультбыт, обременения).

Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент – «эконом» – что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки.

Определим затраты Застройщика как: S2 = 35000 руб/м2 продаваемой площади.

Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД.

На основании рыночной стоимости того периода мы принимаем стоимость продажи равной S1 = 40000 руб/м2 – на начальной стадии строительства, и S1 = 60000 руб/м2 – на стадии ввода объекта в эксплуатацию.

Стоимость растет пропорционально степени готовности объекта что позволяет нам говорить о некой средней стоимости реализации равной S1 = 50000 руб/м2, если Застройщик продает квартиры в течение всего срока строительства.

Обратите внимание

Существует еще одна статья расходов, без которой реализация квартир, как и любого другого продукта, невозможна – это расходы на рекламу и содержание отдела продаж. Примем эти расходы за величину Р. Затраты на эту статью в среднем составляют 3% от цены проданной квартиры. В нашем случае  P = 1500 руб/м2.

Теперь имеем достаточные данные, чтобы произвести промежуточные расчеты.

Вариант №1 — Идеальный вариант. В реальности почти не встречается: если Застройщик строит весь объект на собственные средства, то:

(S1 — S2 — P) * V = (60000 – 35000 – 1500) * 20000 = 470 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта при продаже в самом конце строительства.

При этом Застройщик потратит 700 млн.рублей и с реализации получит 1 170 млн. рублей. Важно понимать, что Застройщик продает квартиры после завершения строительства по максимальной стоимости, но для этого нужно время, чтобы продать площади и тем самым срок реализации инвестиционного проекта составит не 2 года, а как минимум 3 года.

Доходность можно оценить как:

470 / 700 / 3 = 0,2 – что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 20% годовых.

Данный показатель говорит, что потенциальному инвестору такой проект будет практически не интересен, поскольку доходность не значительно выше, чем банковский вклад, а риски значительно выше.

При этом, если Застройщик будет пользоваться кредитными продуктами, его доход будет практически равен нулю.

Вариант №2. Самая распространенная схема реализации такого рода проектов. Суть данного варианта в том, что Застройщик продает квартиры в строящемся объекте по 214-ФЗ в течение всего срока строительства.

 (S1 — S2 — P) * V = (50000 – 35000 – 1500) * 20000 = 270 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.

На данном графике видно, что Застройщик значительно раньше выходит в положительное сальдо и значительно меньше вкладывает средств, по сравнению с Вариантом №1. Такой моделью пользовались до 90% всех Застройщиков на рынке недвижимости.

При этом Застройщик потратит денежные средства только на создание объекта, т.е. на покупку земельного участка, проектирование и получение разрешения на строительство.

Затраты на физическое строительство и выполнение Технических условий будут компенсироваться за счет продажи квартир.

Важно

Поскольку продажа квартиры будет происходить в течение всего срока строительства, то срок реализации проекта будет равен сроку строительства – 2 года.

В этом случае доходность можно оценить следующим образом.

Стоимость затрат на земельный участок и проектирование составит ориентировочно 80 млн. рублей. Следовательно:

270 / 80 / 2 = 1,69, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 170% годовых. Данный результат показывает абсолютно реальную доходность большинства адекватных Застройщиков, но нуждается в комментариях.

Такие цифры являются не самыми большими в этой области бизнеса, и ниже можно привести пример еще более яркий, но нужно понимать, что это возможно только при условии благоприятных внешних факторов.

Рынок недвижимости должен быть стабилен по спросу, поскольку строительство ведется за счет продаж квартир на этапе строительства и привлечения участников долевого строительства, и если динамика продаж не будет совпадать с динамикой строительства, то объект будет строиться дольше.

Перенос срока строительства на более поздний может существенно сократить доходность и увеличить количество претензий от дольщиков. Другими словами, такая схема более рискованна и требует более продуманного управления. Но, тем не менее, она значительно более доходная.

Отдельно нужно сказать, что при такой экономике проекта Застройщик вполне может применять кредитные инструменты, для того чтобы сглаживать колебания поступления денежных средств от продаж и выдерживать график строительства. Такие кредиты, как правило, небольших объемов, не сказываются на доходности фатально.

Вариант №3. Возможно, такой вариант встречается нечасто, но, тем не менее, применятся некоторыми компаниями. Суть данной схемы несильно отличается от Варианта №2.

Это лишь один из частных случаев, но в тех или иных вариациях часто встречается в строительстве, а именно: Застройщик хочет максимально уменьшить сумму первоначальных вложений в объект строительства и сразу перейти к этапу продаж, чтобы покрывать все свои расходы за счет дольщиков.

Совет

Это позволяет ему получить строительный объект за меньшие деньги и увеличить доходность. Еще один частный случай в такого рода схемах – это приобретение земельного участка с проектом, т.е. всеми документами для начала строительства.

Существует два основных способа и комбинации из них, которые позволяют это реализовать.

Первый из них: купить земельный участок в рассрочку или оформить аренду с правом выкупа, что по сути одно и то же. Тем самым будущий Застройщик заплатит 20-30% от стоимости земли/проекта сразу, а оставшуюся сумму будет оплачивать по длительному графику, т.к. такие сделки не противоречат закону.

Второй из них – это предварительная продажа квартир Застройщиком на этапе, когда еще не все документы на строительство оформлены и не позволяют организовать продажу по 214-ФЗ. Привлекательная цена на квартиры притупляет осторожность многих покупателей, и такой формат продажи до сих пор присутствует на рынке.

Это безусловный риск, на который Застройщик идет сознательно. За такую продажу предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей за каждый выявленный факт.

Продав даже два десятка квартир, для погашения необходимых платежей и пуска строительства, Застройщик рискует только возможными незначительными издержками.

Проведем предварительные расчеты.

При грамотном менеджменте Застройщик потратит только около 25% от затрат на земельный участок и проект, т.е. 20 млн. рублей, и сразу начнет реализацию квартир.

Допустим, что средняя стоимость продажи квартиры будет немного ниже вследствие демпинга, а именно 45000 руб./м2.

Обратите внимание

Поскольку продажи Застройщик начнет практически сразу, минуя срок изыскания и получения всей необходимой документации (около 6 месяцев), тогда:

(S1 — S2 — P) * V = (45000 – 35000 – 1500) * 20000 = 173 млн. руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.

На данном графике видно, что Застройщик, при грамотно выстроенной схеме продаж, перекрывает все затраты с поступления денежных средств от «дольщиков» с превышением. По сути Застройщик получает прибыль на самом начале строительства объекта.

Данные избыточные средства можно реинвестировать в аналогичные проекты, тем самым значительно повысив свою доходность. При этом первоначальные вложения в строительный объект в среднем колеблются от 5% до 10% от общей суммы затрат на проект.

173 / 20 / 1,5 = 5,76, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 576% (!) годовых.

Данный результат для некоторых Застройщиков не является шокирующим, правда такие стройки очень часто становятся проблемными, поскольку всецело зависят от рынка недвижимости и динамики продаж. Даже незначительное колебание рынка может остановить авантюрного Застройщика.

Но при благоприятном «климате», когда стоимость и спрос в квартирах постоянно растет, такие схемы дали возможность совершенно неизвестным и небольшим компаниям дорасти до крупнейших Застройщиков.

Выводы

С одной стороны, возможность получения сверхдоходов при использовании тех или иных схем дало возможность появлению ныне крупнейших известных строительных холдингов, которые грамотно распорядились средствами и «выросли» до стабильно развивающихся корпораций. В данных компаниях не видят сложностей при адаптации к изменениям в законодательстве и повышенным требованиям к Застройщикам.

С другой стороны, конечно, наличие таких «свобод» в законодательстве и требованиях в области жилищного строительства привело к появлению множества недобросовестных Застройщиков и откровенно мошенническим действиям. Как следствие, в стране появилось множество недостроенных домов и «обманутых дольщиков». И эта проблема, в том числе, подтолкнула Правительство на пересмотр 214-ФЗ и ужесточение требований к Застройщикам.

Важно

Если сравнивать, что было до внесения поправок в Закон и что будет после реформы 214-ФЗ, то, как и во всем, можем выделить и большие плюсы и серьезные минусы.

Из минусов нужно сразу отметить, что изменения в законодательстве произведут серьезную «чистку» в рядах многочисленных Застройщиков, и категории «мелких» и «средних» вымрут как факт, поскольку не смогут соответствовать новым требования 214-ФЗ. На рынке останутся только «крупные» игроки, которые будут диктовать свои условия на рынке, а для потребителя это будет означать повышение стоимости квартир на 25-40%.

Если детально рассмотреть структуру повышения стоимости, то стоимость кредитных средств составляет около 16-20%, стоимость страхования ответственности Застройщика составит ориентировочно 5-6%. И, конечно, нельзя сбрасывать со счетов некую монополизацию рынка, которая увеличит стоимость квартир в сложно предсказуемые диапазоны.

Пропадут с рынка и небольшие строительные объекты, поскольку «крупным» компаниям будет экономически нецелесообразно заниматься строительством объектов от 5000 до 20000 м2.

Вполне предсказуемо исчезнут объекты точечной и камерной застройки в небольших городах и поселениях, которые застраивались именно «некрупными» строительными компаниями. Прежде всего, это может отразиться на регионах, где доходная часть при строительстве в принципе невелика и масштаб строительства может составлять около 50-100 тыс. м2 в год.

Еще одно негативное последствие для рынка в целом – изменится гибкость. Как правило, именно небольшие Застройщики оперативно могут реагировать на изменения рынка и предлагать наиболее интересные форматы недвижимости, ввиду их масштаба и жизненного цикла.

Как уже ранее упоминалось, можно ожидать, что с рынка уйдут до 60% Застройщиков по причинам описанным выше. Данный процент может серьезно увеличиться, когда в условиях работы Застройщиков появится проектное финансирование и обязательное участие Банков.

Проблема заключается в том, что банки в принципе не рассматривают жилищные строительные проекты как ликвидные и крайне придирчиво относятся ко всем Застройщикам, которые не подконтрольны банковским структурам или которые не имеют весомого административного ресурса.

Эпилог

Совет

Структура рынка новостроек сейчас будет серьезно меняться, и можно предположить, что для конечного потребителя это означает повышение цен, а для бизнеса означает консолидацию и монополизацию рынка.

Источник: https://dmstr.ru/articles/1189/

Ссылка на основную публикацию