Перевод апартаментов в жилое помещение

Как перевести апартаменты в жилое помещение и получить право собственности

Сектор апартаментов возник в Москве из-за дефицита места под застройку жилого фонда.  Девелоперы сначала строили апартаменты в комплексе помещений бизнес-центров или гостиниц, теперь  ими наполняются застройки «ржавого пояса» столицы.

Первоначально этот тип жилья предназначался для преуспевающих людей, приезжающих в столицу для решения деловых вопросов и проживающих в городе лишь временно, либо для тех небедных граждан, которые уже имеют квартиры в Москве. Апартаменты в таком случае расценивались как дополнительное жилье.

Обратите внимание

Кстати, в 2011 году они стоили на 40% дешевле такого же по характеристикам жилого пространства.

В данный момент ситуация значительно изменилась,  потребительская аудитория этого сегмента рынка недвижимости и жилья смешалась, и апартаменты в Москве становятся все более популярными. В покупке жилья такого формата действительно много преимуществ.

  • Прежде всего, апартаменты дешевле своего жилого аналога на 10-15%.  Правда, с ростом спроса на апартаменты этот разрыв сокращается.
  • Апартаменты представляют собой просторное жилье разнообразного формата.
  • Это выгодная инвестиция. Очень доходна при сдаче в аренду.

Но плюсы перекрываются весомыми минусами, проистекающими из того, что апартаменты относятся к сегменту коммерческих площадей:  

  • коммунальные платежи оплачиваются по тарифам коммерческих помещений,
  • застройщик не обязан обеспечить инфраструктуру, 
  • налог на имущество насчитывается по высшим по отношению к квартирам ставкам,
  • отсутствует налоговый вычет. 

Но самое главное препятствие заключается в том, что владелец апартаментов не сможет в них прописаться. Соответственно, это создаст трудности с регистрацией, медицинским обслуживанием, определением детей в образовательные учреждения.

Формально перевести нежилое помещение в жилое разрешается при соблюдении двух непременных условий:

  1. Вы должны обладать правами собственника, и помещение ничем не должно быть обременено.
  2. Помещение должно  соответствовать требованиям, которые предъявляются  жилью, или должна присутствовать возможность обеспечить соответствие этим параметрам. 

С чего начать?

Если вы решились попытать счастья в этом деле, начать нужно, конечно, с подготовки документов:

  1. Готовим запрос в форме заявления на предоставление соответствующей государственной услуги.
  2. Нужно предоставить также внушительный список из документов. В отдельных случаях он состоит из 20 бумаг. Прежде всего, нужно иметь:
  • выписку из ЕГРП,
  • поэтажный план здания, 
  • выписку из техпаспорта,
  • справку органа технадзора о состоянии помещения, 
  • кадастровый паспорт земельного участка,  
  • заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы. 

Остальные бумаги потребуют в процессе. В разных случаях они различны.

Подача заявления

Департамент городского имущества примет документы  через МФЦ, можно также, не выходя из дома, отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг. 

По закону не более чем через 48 рабочих дней вам должны ответить. 

Если разрешение одобрено, вы получите решение о переводе нежилого помещения в жилое. В противном случае вам пришлют решение об отказе. При наличии желания вы можете обратиться в суд для его обжалования в течение 3 месяцев. 

Представление документов в Росреестр или МФЦ 

Если разрешение одобрено, вы предоставляете:

  • заявление,
  • паспорт, 
  • оплачиваете госпошлину 350 руб. 

Вы можете при желании представить документы БТИ. Однако если вы об этом не позаботились, Росреестр обязан сам запросить БТИ. Срок государственной регистрации по закону не больше 10 рабочих дней.

Такова пошаговая схема перевода апартаментов в жилое помещение. Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс затягивается на годы, поскольку существует масса поводов отказать и сотни причин для несоответствия помещений жилью: вентиляция, инсоляция и т.д. Прецеденты перевода существуют, но на данный момент их можно пересчитать по пальцам. 

Эксперты рынка недвижимости предполагают, что правительство Москвы в скором времени ужесточит нормы для апартаментов, и количество девелоперов, желающих перевести их в жилой фонд, возрастет.

Возможно, все вернётся к привычной схеме: строительные компании будут возводить жилые площади, которые постепенно вытеснят  апартаменты с рынка.

Источник: http://novostroev.ru/articles/kak-perevesti-apartamenty-v-zhiloe-pomeshchenie-i-poluchit-pravo-sobstvennosti/

Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира)

Перевод апартаментов в жилой фонд допускается лишь при соблюдении ряда условий. В частности, владелец должен выступать полноправным собственником помещения. Вдобавок квартира типа лофт должна соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому объекту.

А именно: отвечать техническим, санитарным параметрам, нормам безопасности, а также обладать всеми необходимыми удобствами для комфортного проживания.

При соблюдении всех условий, вероятность положительного результата в решении вопроса смены статуса помещения существенно повышается.

Условия перевода апарта​ментов в жилой фонд

Поскольку с недавних пор апартаменты стали представлять собой довольно выгодный вариант покупки недвижимости, вопрос перевода помещения в жилой фонд обрел особую актуальность. Что вполне понятно, потому как коммунальные платежи за нежилые объекты коммерческого типа достаточно высоки.

Однако одновременно у будущих и настоящих владельцев возникли сомнения относительно того, а возможна ли вообще подобная процедура. На самом деле, перевод апартаментов в жилое помещение реален, однако только лишь при соблюдении определенных условий. Причем последних не так уж и мало.

В качестве основных требований можно выделить:

  • официально закрепленное право собственности;
  • отсутствие на помещении обременений любого типа (арест, залог и прочее);
  • соответствие нормам безопасности, санитарии, а также наличие удобств либо возможности для выполнения подобных требований.

Важно понимать, что перевести нежилой объект в жилой фонд допустимо только в том случае, если в помещении действительно возможно проживать на постоянной основе. В этом могут крыться определенные трудности, потому как нежилые объекты строятся с соблюдением иных параметров, нежели апартаменты.

При всем сказанном стоит уточнить, что по сей день четких правил процедуры так и не выработано. Хотя летом 2018 года был зарегистрирован законопроект, согласно которому апартаменты будут признаваться жилым помещением без каких-либо дополнительных манипуляций. Однако сейчас доподлинно не известно, будут ли внесены поправки в соответствующие статьи Жилищного Кодекса или же нет.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Алгоритм действий

По вопросам перевода помещения в жилой фонд следует обращаться в Департамент городского имущества (для Москвы) либо соответствующее учреждение, функционирующее в конкретном населенном пункте. Также допускается подать запрос через любое отделение МФЦ.

Пакет документации включает:

  1. заявление;
  2. паспорт;
  3. выписку из ЕГРП, содержащую сведения о собственнике и отсутствии обременений;
  4. план строения (поэтажный);
  5. проект перепланировки (если требуется);
  6. выписку из технического паспорта;
  7. справку из технадзора, удостоверяющую факт удовлетворительного состояния помещения;
  8. заключение из Департамента архитектуры населенного пункта;
  9. дополнительные документы по требованию регистратора.

В целом срок рассмотрения запроса составляет 48 дней. По итогу заявитель получит уведомление, содержащее положительный либо отрицательный ответ.

А вот далее, если согласие получено, потребуется получить новый техплан объекта и направить его в Росреестр. Здесь в течение 10-15 дней будет произведена смена статуса, а новые сведения поступят в информационную систему.

Несмотря на вроде бы довольно четкий алгоритм действий, фактически осуществить перевод апартаментов из нежилого фонда в жилой не всегда возможно. Здесь существует множество тонкостей, касающихся критериев, по которым будет производиться осмотр и проверка объекта.

Например, это касается параметров вентиляции, шумоизоляции, инсоляции и даже размера дверных проемов. Однако владельцу в любом случае стоит подать заявку на смену статуса, но предварительно рекомендовано проконсультироваться со специалистом по жилищным вопросам.

Источник: http://law03.ru/housing/article/perevod-apartamentov-v-zhiloe-pomeshhenie

Перевод апартаментов в жилое помещение — 2018: последние новости

Зампред комитета Госдумы по ЖКХ и жилищной политике, депутат от фракции «Единая Россия» А. Сидякин 15.06.2018 зарегистрировал законопроект № 488847-7, которым предлагает закрепить за апартаментами статус жилого помещения.

О начале разработки изменений в российское законодательство с целью узаконить апартаменты — популярный в крупных городах новый вид места проживания — как полноправную часть жилого фонда А. Сидякин сообщил осенью 2017 года.

В марте 2018 Минстрой представил на общественное обсуждение и антикоррупционную экспертизу законопроект, ставящий целью обеспечить проживающим в апартаментах гражданам возможность временной регистрации в них.

Для этого Минстрой предложил наделить апартаменты статусом места пребывания наряду с гостиницами, турбазами, санаториями и другими объектами, указанными в статье 2 закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства ‎в пределах РФ» от 25.06.1993 № 5242-1.

Новый законопроект — за авторством А. Сидякина — предусматривает закрепление апартаментов в перечне видов жилых помещений наряду с жилым домом, квартирой и комнатой в квартире, для чего предлагается внести соответствующее дополнение в часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса РФ.

Для характеристики жилых апартаментов автор инициативы предлагает дополнить статью 16 частью 3.1.

Так, в случае реализации законопроекта жилыми апартаментами будут признаваться структурно обособленные помещения в многофункциональном доме, состоящие из одной или нескольких комнат, оснащенные прямым доступом к помещениям общего пользования. Помимо комнат, в жилых апартаментах должны присутствовать помещения для удовлетворения бытовых и других нужд, связанных с проживанием.

Согласно законопроекту в ЖК появится также раздел III.2 «Многофункциональные дома» (в настоящее время такого понятия в жилищном законодательстве нет). Среди прочего в разделе будет установлено, что нежилые апартаменты можно перевести в жилые, если:

  • разрешение на строительство здания, признанного впоследствии многофункциональным домом, выдано до вступления в силу представленных в законопроекте поправок;
  • на момент ввода здания в эксплуатацию жилых помещений в нем не было.

Предполагается, что в переходный период временные правила перевода апартаментов в жилые помещения будут устанавливать региональные власти своими законами. В этот период к апартаментам не будут применяться нормы постановления кабмина от 28.01.2006 № 47 в части:

  • порядка признания помещения жилым;
  • требований, которым должно соответствовать жилое помещение.

Кроме того, в переходный период апартаменты «обойдут» положения статей 22–24 ЖК, определяющих условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, а также основания для отказа в осуществлении такого перевода.

Проектом А. Сидякина предлагается также пополнить ЖК нормами о нежилых апартаментах в многофункциональном доме. В нежилых апартаментах можно будет вести административную, торговую и другую деловую деятельность, кроме опасной для жизни и здоровья граждан.

Реализация поправок, разработанных А. Сидякиным, решит ряд давно назревших проблем, таких как невозможность зарегистрироваться в апартаментах, постоянно проживая в них, и отсутствие в разумной близости от зданий с апартаментами объектов социальной инфраструктуры.

Источник: https://nsovetnik.ru/zhile/perevod-apartamentov-v-zhiloe-pomeshenie-2018-poslednie-novosti/

Трудности перевода: как сделать из апартаментов квартиру

Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?

«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».

Читайте также:  Как узаконить перепланировку в квартире если она уже сделана 2018г

В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.

Шаг за шагом

Сегодня пошаговая схема перевода выглядит следующим образом: сначала, рассказывает гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, нужно написать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а потом получить выписку из распоряжения о переводе помещения из нежилого фонда в жилой. К этому документу необходимо приложить аналогичную выписку из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Далее – предоставить акт о завершенном переустройстве или перепланировке.

БТИ вносит соответствующие изменения в учётно-техническую документацию по объекту. При удачном исходе копию распоряжения департамент отправляет в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для внесения изменений в ЕГРП.

«Официально перевод выглядит несложно и осуществляется в режиме «одного окна», – добавляет Елизавета Некрасова. – Однако процесс может затянуться на годы, поскольку существуют десятки поводов для отказа в переводе».

Под угрозой сноса

Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты».

В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское.

Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».

Важно

Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.

Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.

История первая: плотность застройки

Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки.

И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса.

Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв.

метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.

История вторая: соблюдая нормативы

Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов.

Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё.

И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.

Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.

История третья: по законам рынка

Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами.

Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений.

В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.

«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».

История четвёртая: дань истории

Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк.

Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя.

На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.

Назад в будущее

В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.

«Пока апартаменты находятся в более выгодном положении с точки зрения себестоимости строительства и девелоперу выгоднее продать их на 10–15% дешевле, чем менять проект, – рассуждает Ирина Могилатова. – Однако после нововведений ситуация в корне изменится».

То есть всё вернётся к стандартной схеме: застройщики будут возводить жильё. А апартаменты постепенно уйдут с рынка.

Источник: https://Elitnoe.ru/magazines/111-perevesti-apartamenty-v-kvartiru

Перевод апартаментов в жилое помещение

Перевод апартаментов в жилое помещение – необходимая процедура, связанная с тем, что у проживания в апартаментах есть немало минусов.

Например, у застройщика отсутствует обязанность по обеспечению инфраструктуры, платежи за коммунальные услуг осуществляются, как за коммерческие помещения, у налога на имущество повышенные ставки, нельзя оформить налоговый вычет, а в самом лофте нельзя прописаться.

Условия изменения типа помещения

В последнее время покупка апартаментов приобрела особую актуальность в связи с тем, что такие приобретения выгоднее финансово на начальном этапе. При этом повышенные коммунальные тарифы и другие минусы проживания в таких помещениях заставляют людей задумываться о переводе апартаментов в статус квартиры.

Процедура перевода лофта в жилую квартиру требует соблюдения нескольких обязательных условий. К ним относится:

  1. Наличие официально оформленного права собственности на объект недвижимости.
  2. Отсутствие любого вида обременений на помещении (залог, арест и т.д.).
  3. Соответствие жилья нормам и правилам санитарии и безопасности, наличие необходимых удобств.
  4. Факт проживания в помещении на постоянно основе.

Алгоритм действий

Для запуска процедуры необходимо обратиться  с запросом в комитет по управлению городским имуществом (сродни Департаменту имущества в Москве). Подача заявления может быть осуществлена через многофункциональные центры, функционирующие практически во всех населенных пунктах страны.

Вместе с заявлением собственник должен предоставить перечень следующих документов:

  • копию паспорта (с оригиналом для сверки);
  • выписку из Реестра прав на недвижимость, которая подтвердит право собственности заявителя на указанный объект, а также отсутствие любого обременения;
  • план здания по этажам;
  • перепланировочный проект (при необходимости);
  • справку из отдела технического надзора, подтверждающую нормальное состояние данного помещения;
  • копию техпаспорта;
  • заключение архитектурного департамента в данном городе;
  • иные документы, которые может потребовать специалист МФЦ.

Срок рассмотрения документов – сорок восемь дней. После проверки бумаг в отношении заявителя будет принято решение (положительное или отрицательное).

Если в отношении заявления собственника будет принято отрицательное решение, заявитель вправе подать жалобу в суде в течение трех месяцев со дня получения отказа.

Если соответствующий Комитет принял положительное решение, заявитель должен будет оформить новый технический план объекта и направить вместе с решением в Росреестр. Цена разрешения вопроса – триста пятьдесят рублей (сумма государственной пошлины за регистрационные действия с объектом недвижимости).

Срок оформления документов для перерегистрации – от десяти до пятнадцати рабочих дней.

Несмотря на то, что алгоритм действий для изменения типа помещения довольно простой, зачастую осуществить эту процедуру не всегда представляется возможным.

Практика показывает, что существуют тонкости, которые касаются критериев проверки данного объекта на соответствие нормам, препятствующие вынесению положительного решения.

К примеру, критерии шумоизоляции, уровня инсоляции, параметры вентиляционных отверстий, размера проемов и прочее.

Источник: https://pravoved365.ru/pravo/zhilishhnoe-pravo/perevod-apartamentov-v-zhiloe-pomeshhenie/.html

Как перевести апартаменты в жилой фонд (квартиру)

Как перевести апартаменты в жилой фонд – вопрос, волнующий в последние годы все растущее число россиян.

Популярность апартаментов стремительно растет, что неудивительно: дома расположены в комфортных местах в центре мегаполиса, а цена их – на 10-15% ниже аналогичной квартиры в том же районе.

Но прописаться в апартаментах нельзя, поскольку для этого требуется статус помещения жилого – а к таковому этот тип жилья не относится. Что делать, и как сменить статус квартиры, вам подскажут профессионалы.

Причины и необходимость

Помещения апартаментов предназначены, прежде всего, для состоятельных людей, привыкших к роскоши. С учетом этого, условия в апартаментах не жилыми назвать нельзя, даже давая волю фантазии и воображении. Но из-за некоторых огрехов закона они получают классификатор гостиниц или офисных зданий.

Из-за этой формальности в квартире невозможно прописаться – ведь по сути, как традиционные апартаменты, де-юре они – не квартира. Казалось бы, зачем устраивать этот сыр-бор, если нет запрета на проживание без прописки? Но ограничения настигнут в других сферах:

— устроиться на работу;

— отдать детей в школу/сад;

— обслуживаться в районной поликлинике и т.д.

Именно из этого проистекает необходимость перевести апартаменты в квартиру.

Вести из Думы

Долго апартаменты использовали состоятельные люди – не в формате жилого помещения, но как дополнительный дом для встреч и переговоров за пределами семейного очага.

Нередко выступали апартаменты и квартирами-резиденциями в других городах, поэтому требования для постоянного проживания волновали владельцев мало.

И даже когда в апартаментах стали селиться на постоянной основе, прописка для их владельцев ничего не значила, поскольку ни на рабочий найм, ни на госуслуги те не претендовали.

Совет

Все изменилось после того, как апартаменты упали в цене в сравнении с жилыми квартирами. Приобретать их стали представители среднего класса, для которых СОбес и инфраструктура играли важную роль. Так спустя пару лет возникла необходимость прописываться по адресу проживания, и единственной возможностью для этого является перевод апартаментов в жилой фонд.

Исследования Match Point показали, что треть покупателей апартаментов ожидают перевода помещения в жилой фонд по окончании строительства. Этим не в последнюю очередь обусловлен скачок продаж апартаментов последние несколько лет. Отчасти ажиотаж подогревают и слухи о законопрокте, который введет в обиход понятие апартаментов и приравняет их к жилому фонду недвижимости.

Читайте также:  Зарплата председателя тсж

Но, хотя отдельные представители власти еще в 2015 заявляли, что изменения вступят в силу уже через год (в 2016), проект до сих пор даже не был официально зарегистрирован к рассмотрению. Поэтому многие домовладельцы, утратив терпение, решаются переводить апартаменты в жилой формат индивидуально. И сталкиваются с целым букетом трудностей…

Инсоляция – камень преткновения

Основная проблема перевода заключается в уровне инсоляции. По нормативам, установленным СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, жилым может считаться только помещение, которое не менее двух часов в сутки освещается прямым солнечным светом. В этом контексте апартаменты перевести иногда попросту невозможно из-за высокой плотности окружающей застройки.

Если окна здания закрыты от Солнца тенями небоскребов, светлой квартире не быть. Пусть ее дома бывает только поздней ночью – закон непоколебим. Нормы инсоляции зависят от широты. К примеру, Москва находится на северных границах центральной зоны, для которой установлен норматив 2 часа/сутки. В застройке высокой плотности солнце часто не попадает в окна и этого мизерного времени.

Апартаменты не перевести в квартиру, если солнце не попадает внутрь, но есть «лазейки», позволяющие обойти систему. Так, не имеет значения, как апартаменты наполняются светом, и в какое время суток это происходит. Таким образом, жилой фонд допускает дробление норматива – т.е., освещение может прерываться и состоять, по сути, из нескольких «подходов».

Дробная инсоляция должна быть на 30 минут протяженнее, при этом хотя бы один из периодов освещения должен длиться непрерывно не меньше часа, но и этого достаточно, чтобы существенно расширить возможности жильцов.

Лазейки в законах об освещении

Освещаться не обязательно должны все комнаты квартиры. «Двушке» достаточно одного инсолированного помещения, многокомнатным – двух. Здесь можно схитрить и перевести просторные апартаменты, разделив солнечную комнату на две маленьких.

При этом учитывайте, что в соответствии с СП 54.13330.2011 ширина единственной освещаемой комнаты должна составлять минимум 2.5м, а общая площадь – от 9 «квадратов».

Поэтому не все апартаменты в статус жилого помещения можно перевести чисто физически.

Также формально можно разделить всю квартиру надвое, при этом одна будет освещенной по всем нормативам, вторая – как прежде. Первую можно легко перевести в формат жилого помещения – где, соответственно, и прописаться.

Но здесь ждет волокита: не суть жилое/нежилое, помещение обязательно должно комплектоваться собственными кухней и санузлом.

Обратите внимание

Поэтому, если разделить вывод стояка или газовую магистраль по плану не удается, есть последний, самый радикальный вариант: снести все внутренние стены, переведя апартаменты в статус студии.

В остальном строительные правила – «темный лес», и «тропинки» в нем постоянно зарастают – как и появляются новые. Поэтому однозначно ответить, какие возможности открыты в данный момент относительно придания помещению жилого статуса, сможет лишь профильный специалист.

Немного о вентиляции

Нередко перевести помещение в жилой фонд не позволяет система вентиляции. Поскольку львиная доля апартаментов – реконструкция некогда действительно не-жилого помещения, вентиляционная система у него сохраняется, как и водовод с канализацией, общая на все здание.

В то же время СНИП 2.04.05-91 допускает объединение жилого помещения с производственными единой вентсистемой, только если последние не являются местом массового скопления людей. Условие для коммерческого помещения в центре города практически невыполнимое, и потому без коренных изменений апартаменты в квартиру так перевести не удастся.

К тому же, общая площадь объединенных помещений не может превышать 200 кв.м.

, В то же время в большинстве многоэтажек, имеющих статус не жилого а производственного помещения, принудительная вентиляция рассчитана на тысячи «квадратов».

Поэтому в некоторых случаях придется перерабатывать вентиляцию апартаментов в жилой индивидуальный формат. При этом важно, чтобы отсоединение от общей системы здания не повлияло на другие элементы воздухообменной цепочки.

Общий порядок перевода

Чтобы переоформить апартаменты, потребуется установить техническую возможность этого самого перевода. Если внутренний ремонт или вентсистемы – вопрос решаемый хотя бы теоретически, то небоскребы, закрывающие солнце, передвинуть не удастся.

Если же существует шанс сменить статус помещения, придется готовить массу документов:

  1. заключение уполномоченных организаций о технической возможности изменения статуса нежилого помещения;

  2. официальный запрос на переоформление;

  3. проект перепланировки;

  4. технический план перевода апартаментов в квартиру и многое другое.

После проведения работ нужно также заверить их актом приемочной комиссии и получить выписку из ЕГРН о присвоении статуса жилого помещения.

Полный перечень документов для пополнения помещением жилого фонда, не говоря о строго регламентированных процедурах, покажется неискушенному в вопросах риэлторской юриспруденции сущим кошмаром. И действительно, разобраться в них человеку без соответствующего опыта не удастся, из-за чего можно наделать множество ошибок и апартаменты будет перевести затруднительно.

Поэтому поручать ведение документации для жилого помещения следует профессионалам. К счастью, сегодня множество фирм предоставляет консалтинговые и юридические услуги по смене статуса жилого/нежилого фонда.

Кроме того, известны прецеденты перевода в формат жилого помещения по прямому указу мэра города.

Разумеется, за рамками строительных норм бессильны даже высшие представители власти, и апартаменты нужно перевести в статус официально жилого помещения, отсутствие технических условий, любой указ будет бессильным.

Но если у вас есть выход на мэрию, можно существенно сэкономить время, обратившись напрямую к выносящим решающий вердикт в решении о переводе апартаментов в жилой фонд.

Источник: https://sochi-elite.com/blog/detail/perevesti-apartamenty-v-zhiloy-fond/

Из апартаментов в жильё – трудности перевода | Разумная Недвижимость

Задайте вопрос эксперту

Задать вопрос Все вопросыГлавнаяГородская недвижимостьНовости и статьиНазадСтатья. 29.07.2016 Версия для печати

Аналитики Match Point и «НДВ-Недвижимость» выяснили, что 29% покупателей апартаментов приобретают их с расчётом на то, что достроенный объект будет переведен в жилой фонд. «Разумная Недвижимость» спросила у экспертов рынка, насколько реальны такие ожидания.

Спорный статус

С юридической точки зрения апартаменты представляют собой нежилое помещение с правом проживания.

Помимо этого, отличия апартаментов от квартиры в том, что они не дают права постоянной регистрации (возможна только временная), к тому же здесь больше ставка налога на имущество, выше и оплата коммунальных услуг. В то же время кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир с аналогичными характеристиками.

Важно

Законодательство, касающееся апартаментов, ещё формируется, претерпевает постоянные изменения, это касается и налогов, и кадастровой стоимости.

Вице-президент NAI Becar (Санкт-Петербург) Илья Андреев уверен, что апартаменты – это, скорее, маркетинговый термин. По его словам, в настоящее время есть несколько формальных определений апартаментов, и ни одно из них не включает в себя информацию о том, к какому типу недвижимости относятся такие объекты.

Условия и нормативы

На каких же всё-таки условиях возможен перевод апартаментов в жилые помещения? По словам Марии Литинецкой, это возможно в том случае, если проекту сопутствует набор инфраструктуры (в том числе социальной), либо если застройщик готов пойти на строительство дополнительных инфраструктурных объектов.

Руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI» (Москва) Вячеслав Султанбаев согласен с коллегой:

Если же основной причиной статуса апартаментов является невзятие застройщиком на себя социальных обязательств (строительство детсадов, школ, больниц), а в остальном дом с апартаментами ничем не отличается от обычного жилого дома, перевод такого объекта со временем в жилой фонд вполне реален. Более того, часть застройщиков после сдачи объектов переводит апартаменты в жилой фонд, тем самым подтверждая реальность таких ожиданий.

Генеральный директор «СМУ-6 Инвест» (Москва) Алексей Перлин также подчёркивает, что «трудности с переводом» могут возникнуть там, где нет инфраструктуры или её недостаточно.

Удачные примеры

Несмотря на всё вышесказанное, а также широкое обсуждение судьбы апартаментов на законодательном уровне, ни у девелоперов, ни у покупателей такой недвижимости по-прежнему нет чётких критериев, по которым можно было бы понять, какова вероятность её перевода в жильё. «Сегодня по каждому проекту решение выносится в индивидуальном порядке», – отмечает Мария Литинецкая.

Если говорить о конкретных случаях перевода, то Алексей Перлин назвал арх-проект «Лица» и МФК «Водный». Мария Литинецкая привела в пример часть лотов «Фили Града» и Резиденцию «Монэ». Кроме того, о планируемом переводе апартаментов в жильё сообщает застройщик апарт-комплекса «Старт-формат» в микрорайоне «Царицыно-2».

Илья Андреев также упоминает несколько примеров изменения статуса апартаментов. По его словам, в Москве апартаменты переводились в жилой фонд по указанию мэра.

Также в Москве и Петербурге были случаи перевода апартаментов в жильё по решению суда. И всё же, большинство строящихся объектов сегодня представляют собой гостиничные комплексы или нежилые здания.

Поэтому массовых предпосылок к переводу этих объектов в жилые, по мнению эксперта, не предвидится.

Ранее мы писали, что поправки в законодательство, которые разрешают постоянную регистрацию в апартаментах, могут принять уже до конца этого года.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/urban-property/article/of-apartments-in-housing-the-difficulties-of-translation/

Перевод апартаментов в жилой фонд

Необходимость перевода апартаментов в жилой фонд возникает чаще у физических лиц.

Так как физические лица получают социальное обеспечение за счет получения прописки в квартире: получение постоянной прописки,  медицинская помощь по месту прописки, возможность получить место в муниципальном детском садике и школе. В апартаментах таких возможностей нет, есть лишь наличие временной прописки на пять лет, которая постоянно продлевается.

Если говорить про застройщика, то выгода у него не совсем явная в оформлении именно квартир, а не апартаментов. Здесь встанет вопрос в себестоимости готового жилья.

Так, для оформления перевода из апартаментов в жилой фонд (квартиру), застройщику необходимо собрать пакет необходимых документов, заплатить юристу, специалисту за его работу помноженную на количество помещений, прождать окончательного документа примерно месяца два-три и только после этого продавать помещения как жилой фонд. Стоимость апартаментов отличается от стоимости квартиры примерно на 500 000 — 800 000 рублей. Но волокиты с документами гораздо больше. Плюс к тому, что на строительство апартаментов получить разрешительную документацию застройщику гораздо проще, чем на жилой фонд. Именно по этой причине, в Москве стало продаваться большое количество апартаментов, а не квартир.

Совет

Для получения документа, свидетельствующего о собственности именно жилого помещения, необходимо собрать не малый пакет документов, пройти не одну инстанцию и не одно согласование.

Эффективность всех этих действий зависит напрямую от грамотности, опыта и правильности подготовки документов на перевод апартаментов в жилой фонд. Необходимо подобрать грамотного специалиста в этом направлении.

Наша компания занимается переводом апартаментов не первый год и зарекомендовала себя, как надежного партнера в прохождении всех необходимых этапов для получения положительного результата.

Главным требованием при заключении договора с нашей компанией является соблюдение при строительстве всех технических требований, так как от этого напрямую  зависит и финансовая составляющая,  и исход дела, и получение результата, который необходим нашему клиенту.

Это такие требования как:
♦нормативы по звукоизоляции
♦освещённости
♦минимальному метражу комнат
♦ширине несущих проемов
♦требования к тепловому контуру
♦пожарной безопасности
♦инженерным системам
♦санитарно-гигиенические требования
♦экологические требования
♦назначение земли, на которой стоит комплекс с апартаментами.

Также просим заметить, что органом, осуществляющим перевод, хоть и сложно и затратно по времени, но все же чаще принимаются положительные решения на перевод из апартаментов в жилой фонд.

Стоимость услуг по переводу апартаментов в жилой фонд составляет 250 000 200 000 рублей

Читайте также:  Можно ли оспорить приватизацию квартиры?

Перечень необходимых документов для начала работ:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
4) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Источник: https://uk-femida.ru/uslugi/45-perevod-apartamentov-v-zhiloj-fond

Что не так в законопроекте о переводе апартаментов в жилье

Попытки поставить знак равенства между апартаментами и жильем то и дело терпят фиаско. На днях, по информации СМИ, Минэкономразвития отказалось поддержать очередной законопроект, уравнивающий в правах владельцев жилья и апартаментов.

Законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов», который не понравился экспертам из ведомства Максима Орешкина, был внесен на рассмотрение в Госдуму в июне. Документ предлагает переводить апартаменты в статус жилья, что восстановит покупателей в якобы нарушенных правах — начиная с невозможности получить прописку и заканчивая отсутствием социальной инфраструктуры.

Зачем переводить коммерческий объект в статус жилой недвижимости? В законопроекте это объясняется заботой о гражданах. Однако для «жилых апартаментов» в документе не предусмотрено никаких стандартов или требований.

Обратите внимание

К примеру, социальная инфраструктура предусмотрена, но строить ее девелоперов не обяжут – все необходимое разместится в зонах жилой застройки «по соседству».

Впрочем, постоянную регистрацию в жилых апартаментах законопроект не предусматривает, поэтому ходить в эти «соседние» сады и школы дети все равно не смогут.

Что в итоге? Вроде помещение жилое, но отправить детей в детский сад или школу по месту жительства невозможно, так же как получить регистрацию, воспользоваться медицинскими услугами системы ОМС, социальными льготами.

Не получится оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых помещений и получать субсидии и компенсацию расходов. Получается, что это медвежья услуга для покупателей и откровенная подножка застройщикам жилья.

Апарт-отели — это гостиничные объекты для временного проживания, они требуют гостиничной, а не жилой инфраструктуры. Девелоперы изначально не строили в таких проектах школы и сады. А покупатели знали, что приобретают коммерческий объект для инвестиций или собственных нужд, но никак не для проживания.

Так к чему этот закон? С 1 июля 2019 г. все апарт-комплексы должны в соответствии с законом «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации…» проходить процедуру классификации.

А перевод апартаментов в категорию жилой недвижимости позволит строителям «псевдожилья» избежать классификации и связанных с ней сложностей.

И вовсе не помешает покупателям «жилых апартаментов» сдавать их в аренду — правда, уже нелегально.

Важно

В Москве еще при Лужкове была запущена целая программа строительства гостиниц, под которую в центре города было выделено несколько сотен участков. На многих возвели «апарт-отели», которые в итоге были распроданы как жилье, но проживать постоянно там нельзя.

Безусловно, законодатели хотят легализовать «грехи прошлого». Однако при этом важно не разрушить градостроительную политику, социальную обеспеченность граждан, цивилизованную туриндустрию.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/09/26/782057-zakonoproekte-perevode-apartamentov-zhile

Как апартаменты перевести в квартиру?

В действующем законодательстве мы не найдем такого термина. На рынке недвижимости под апартаментами понимают обособленные помещения в здании, которое не является многоквартирным жилым домом.

С точки зрения правового статуса апартаменты – это нежилые помещения, но как правило они приобретаются для постоянного проживания. С лета прошлого года в столице официально разрешено возводить апартаменты только при условии предоставления гостиничного сервиса, так называемые апарт-отели.

Это означает, что будущие владельцы апартаментов смогут воспользоваться услугами консьерж-службы, рум-сервиса, управляющей компании-гостиничного оператора.
Власти Москвы уже давно обсуждают вопросы правового статуса апартаментов, их «амнистии», и наоборот, ужесточения правового регулирования.

По некоторым сведениям, законопроект о статусе апартаментов планируется принять уже осенью этого года, однако пока конкретных шагов в этом направлении властями не предпринято.

Плюсы и минусы апартаментов

Очевидным преимуществом апартаментов, привлекающим к ним внимание покупателей, является низкая по сравнению с квартирами стоимость. Апартаменты обойдутся на 15-30% дешевле квартиры с такими же характеристиками.

Интересное расположение, вид из окна и нестандартные конструктивные решения, которые предлагают апартаменты — тоже не последний фактор, влияющий на выбор покупателей.  Апарт-отели иногда возводят в живописных местах, где строительство жилья подчас невозможно.

Свободное пространство, кирпичные стены и высокие потолки – признаки лофтов, созданных в результате реконструкции промышленных зданий с историей и интересной локацией. Эксперты рынка недвижимости отмечают доходность сдачи апартаментов в аренду 9-12% в год по сравнению с 4-7% для квартир.


Недостатками этого вида недвижимости являются более высокие по сравнению с квартирами ставки по ипотечным кредитам, невозможность получить постоянную регистрацию по месту жительства, и как следствие, сложности с получением медицинской помощи, устройством в детский сад и школу, повышенные ставки налога на имущество (0,5% кадастровой стоимости для апарт-отелей, 2% для многофункциональных центров с торговыми и офисными помещениями), высокая стоимость коммунальных услуг.

Купить апартаменты, а получить квартиру

Сохранить преимущества апартаментов и нивелировать недостатки позволяет возможность перевода апартаментов в жилой фонд, предусмотренная действующим законодательством РФ.

На рынке имеются примеры, когда изменение статуса таких объектов недвижимости осуществлялось застройщиками еще на этапе завершения строительства.

Яркие примеры – МФК «Фили-Град», ЖК «Лица», комплекс «Легенды Цветного», где стартовали продажи апартаментов, но к моменту окончания строительства девелоперы сумели поменять статус апартаментов на жилье. Но это скорее исключение, чем правило.

Покупатели апартаментов, озабоченные стоимостью владения такими объектами недвижимости, проявляют интерес к переводу апартаментов в жилой фонд в индивидуальном порядке. Такая возможность есть, при соблюдении предусмотренных законом условий. Перевод нежилого помещения в жилое регулируется Главой 3 Жилищного кодекса РФ.

Залог успеха

Принципиальная возможность изменения статуса апартаментов с нежилого на жилой зависит от того, соответствует ли помещение требованиям, установленным для жилья.

Соответствующие требования предусмотрены Разделом II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Здание должно быть расположено в жилой зоне с объектами социальной инфраструктуры. Перевести апартаменты в жилой фонд становится возможным при условии соблюдения требований к конструктивным, инженерным, планировочным решениям, уровню шума, вибрации.

Жесткие требования предъявляются к уровню естественного освещения (инсоляции) в переводимом помещении. В течение двухчасового дневного интервала солнечный свет должен попадать в жилые комнаты. Помещения с недостаточным освещением, выходящие окнами в «колодец» или на стену соседнего корпуса, не имеют шансов стать квартирой.

Для перевода апартаментов в жилой фонд возможно  потребуется выполнить работы по переустройству или перепланировке

Еще одним условием перевода является  зарегистрированное право собственности на апартаменты.

Учитывая, что покупатели чаще интересуются вопросом перевода апартаментов в квартиру до начала отделочных работ, когда право собственности на апартаменты еще не оформлено, это требование представляет некоторую сложность. Однако этот вопрос решаем.

Сформировалась устойчивая судебная практика, позволяющая признать в суде и зарегистрировать право собственности на приобретенную недвижимость за покупателем еще до того, как это сделает застройщик.

Этапы перевода: шаг за шагом

Прежде чем приступать к процессу перевода апартаментов в жилой фонд, рекомендуем получить техническое заключение эксперта о возможности изменения статуса конкретного помещения.

Эта мера оградит Вас от лишней траты времени и денежных средств, если апартаменты не удовлетворяют требованиям, установленным для жилых помещений.
В Москве решение о переводе в жилой фонд принимает Мосжилинспекция. Обратиться с заявлением о переводе может только собственник или его доверенное лицо.

При этом юридические лица сдают необходимые для перевода документы непосредственно в Мосжилинспекцию, а граждане – в многофункциональные центры.

Потребуется относительно небольшой пакет документов:

1) заявление о переводе;
2) свидетельство о праве собственности;
3) план помещения с техническим описанием;
4) поэтажный план дома;
5) оформленный и согласованный в установленном порядке проект (в случае, если для использования апартаментов в качестве жилого помещения требуются переустройство или перепланировка).

Заказывая проект, убедитесь, что проектная организация имеет опыт в этой области и допуск СРО.

При переводе апартаментов в квартиру потребуется предоставить в Мосжилинспекцию заключения уполномоченных организаций (БТИ, Санэпидемстанции, организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации) о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

В случае, если представленные заявителем документы свидетельствуют о соответствии переводимого помещения требованиям, установленным для жилых помещений, Мосжилинспекция выдаст решение о переводе помещения в жилой фонд. Ждать решения придется 45 дней. В решении о переводе апартаментов в жилой фонд могут быть предусмотрены дополнительные специальные условия (реконструкция, переустройство, дополнительные работы). Следующий этап – непосредственно проведение работ по переустройству (перепланировке) согласно проекту (в случае, если для использования апартаментов в качестве жилого помещения требуются переустройство или перепланировка). Проследите, чтобы выполняемые работы соответствовали согласованному проекту. Не пренебрегайте профессионализмом привлеченной строительной бригады: рабочие должны уметь читать проектную документацию и владеть навыками подготовки исполнительной документации. По окончании работ потребуется специальный акт приемки работ, выдаваемый приемочной комиссией. Комиссия осуществляет приемку работ непосредственно в переводимом помещении, констатирует, что работы выполнены в объеме, предусмотренном проектом и с соблюдением необходимых требований.

Далее обращаемся в Бюро технической инвентаризации для технического учета и обмеров помещения. В процессе проведения работ по переустройству и перепланировке площадь и иные характеристики помещения претерпевают изменения, поэтому потребуется составление нового технического паспорта помещения.

Заключительным этапом превращения апартаментов в квартиру является перерегистрация права собственности на объект недвижимости, связанная с изменением статуса помещения с нежилого на жилой. Теперь помещение значится в реестре прав как квартира, что означает окончание процедуры по переводу. Вы становитесь полноправным собственником квартиры и получаете привилегии, связанные с этим статусом.

На практике процесс перевода занимает от нескольких месяцев до года. Превратить апартаменты в квартиру обойдется в сумму от 300 тысяч рублей.

Стоит ли игра свеч?

Единый ответ на этот вопрос дать сложно, ведь характеристики различных апартаментов отличаются друг от друга. Определить возможность перевода в каждом конкретном случае может помочь эксперт, специализирующийся на вопросах переустройства.

В том случае, если покупатель апартаментов желает повысить ценность и привлекательность объекта недвижимости, если категории «стоимость владения», «инвестиции», «окупаемость» для него не пустой звук, ему однозначно стоит рассмотреть возможность изменения статуса апартаментов на квартиру.

Придание апартаментам статуса квартиры – по сути своей неотделимое улучшение, которое, как дорогой ремонт, повышает стоимость и ликвидность объекта недвижимости. Затраты на перевод в жилой фонд окупятся многократно.

Источник: http://blog.dolevkamsk.ru/stati/kak-apartamentyi-perevesi-v-kvartiru/

Ссылка на основную публикацию