Конкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом

Правила проведения открытого конкурса на управление многоквартирным домом

Необходимость, порядок и сроки проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании для управления многоквартирными домами регламентированы Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. О правилах проведения и процедуре конкурса и поговорим.

Общие положения

Основанием для проведения открытого конкурса служит ст. 162 ЖК РФ. При этом следует помнить, что собственники помещений в МКД правомерны провести собрание по выбору способа управления своим домом до и во время проведения открытого конкурса, пока не объявят его победителя.

Участником конкурса может стать ИП или юридическое лицо. Предметом конкурса выступает право заключения договора управления МКД. Объектом торгов является стоимость обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Победителем открытого конкурса станет та управляющая компания, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Обратите внимание

Здесь нужно отметить, что согласно последним изменениям в Правилах проведения открытого конкурса по выбору УК, закреплённым в Постановлении Правительства РФ от 04.03.

2015 № 191, в конкурсной документации должен содержаться список дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту с требованиями к объёмам, качеству и периодичности их выполнения.

Организатор конкурса самостоятельно определяет расчётную стоимость каждой дополнительной работы и услуги.

Основания для проведения открытого конкурса

Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:

  • собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:
  1. Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
  2. Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.

  3. По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.

  • принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:
  1. Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ.
  2. Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.

  3. Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ.
  4. Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Порядок проведения открытого конкурса

Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте. В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс.

В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД.

Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом.

Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД.

Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст.

200 Жилищного кодекса, в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления.

Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс.

Организация проведения открытого конкурса

Организатор открытого конкурса за 5 рабочих дней до информирования о его проведении должен определить состав и порядок работы конкурсной комиссии, создать её и назначить председателя, а также утвердить протокол. Организатор конкурса может одновременно создать несколько постоянно действующих комиссий, которым выдаются полномочия сроком на 2 года.

В извещении о проведении конкурса содержатся:

  • основание со ссылкой на нормативные правовые акты;
  • название и реквизиты организатора;
  • характеристика конкурсного объекта;
  • перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту;
  • размер платы за содержание и ремонт общего имущества;
  • перечень коммунальных услуг, предоставляемых УК;
  • адрес официального сайта;
  • срок, место и порядок предоставления конкурсной документации и заявок на участие;
  • место, дата и время рассмотрения заявок и вскрытия конвертов с заявками;
  • место, дата и время проведения конкурса;
  • размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Не позднее чем за 25 дней до начала вскрытия конвертов с заявками от участников организатор открытого конкурса должен оповестить о дате его проведения:

  • всех собственников и нанимателей помещений в МКД;
  • всех принявших помещения от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию по передаточному акту или другому документу о передаче.

Для того, чтобы стать участником открытого конкурса, нужно подать заявку по форме. Срок подачи заявок составляет 25 дней. Приём заявок прекращается непосредственно перед началом вскрытия конвертов.

Заявка на участие в конкурсе содержит:

  • сведения и документы об участнике:
  1. Название, организационно-правовую форму, юридический и почтовый адрес, выписку из ЕГРЮЛ — для юридического лица.
  2. ФИО, паспортные данные, место регистрации, выписку из ЕГРИП — для ИП.

  • номер телефона;
  • документ, подтверждающий правомочность участника на осуществление действий от имени юридического лица или ИП;
  • реквизиты банковского счета;
  • документы (заверенные копии), подтверждающие соответствие участника установленным конкурсным требованиям:
  1. О внесении средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.
  2. О соответствии участника требованию, установленному пп. 1 п. 15 настоящих Правил.
  3. Бухгалтерского баланса за последний отчётный период.
  • реквизиты банковского счёта для внесения собственниками и нанимателями помещений в МКД платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Победитель открытого конкурса в течение 10 рабочих дней с момента утверждения протокола конкурса предоставляет организатору подписанный им проект договора управления МКД.

А в течение 20 дней с этого же момента он должен передать подписанные им проекты договора управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны.

Если победитель не осуществит этот алгоритм действий в указанный срок, то будет считаться уклонившимся от заключения договора управления МКД.

Важно

В таком случае шанс стать победителем предоставляется другому участнику конкурса с наибольшим после победителя объёмом предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД за назначенную организатором плату.

Если и этот участник за указанный период времени не успеет предоставить подписанный договор управления, то организатор вправе через суд заставить его выполнить свои обязательства.

Если победитель является единственным участником конкурса, то в случае его уклонения от своих прямых обязанностей, организатор вправе через суд заставить его заключить договор управления МКД или, в противном случае, взыскать с него возмещение убытков.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/5596/pravila-provedeniya-otkrytogo-konkursa-po-upravleniyu-mkd

Письмо ФАС. МКД. Непроведение конкурса по выбору УК

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ПРИМЕНЕНИЮ СТАТЬИ 15 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ЗАЩИТЕ

КОНКУРЕНЦИИ» В СЛУЧАЕ НЕПРОВЕДЕНИЯ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО

САМОУПРАВЛЕНИЯ КОНКУРСОВ ПО ОТБОРУ УПРАВЛЯЮЩИХ

ОРГАНИЗАЦИЙ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ

    Во исполнение пунктов 49 и 70 Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России в 2014 году «Рекомендации по применению статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции» в случае непроведения органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами (МКД)», а также «Об обобщении практики антимонопольных органов, выявлении проблем при проведении органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», ФАС России сообщает следующее.      1. В рамках мониторинга применения положений статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» ФАС России установлено, что ряд территориальных органов зачастую неверно определяют случаи, когда в соответствии с жилищным законодательством орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

    В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

   Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее — Порядок).Согласно пункту 3 Порядка конкурс проводится, если:

  1. собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

  2. принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

1.

до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;2. в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

   Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

Источник: https://xn--80almfnfiqx.xn--p1ai/faskonkurs.html

Управляющие организации, правовые основы, конкурс по выбору | Народный вопрос.РФ

0 [ ] [ ]

Управляющие организации, правовые основы, конкурс по выбору

Жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрено несколько способов управления многоквартирным домом, причем обязанность выбора одного из способов управления возложена на собственников помещений в этом доме.

Собственники могут самостоятельно управлять помещениями в многоквартирном доме (если количество квартир составляет не более чем шестнадцать), создать для управления товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, а могут предпочесть способ управления управляющей организацией.

О том, что представляют собой управляющие организации, о правовых основах их деятельности, а также о том, как выбрать управляющую организацию мы и расскажем в этой статье.

Чтобы дать определение управляющей организации обратимся к «Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004». Управляющая организация – организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

Определение управляющей организации содержат и Указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения № 22-ЖКХ (сводная) «Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы», утвержденные Приказом Росстата от 31 января 2013 года № 41. Согласно этому документу управляющая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, осуществляющее управление многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Читайте также:  Жилищный надзор и жилищный контроль

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ), который также дает определение управляющей организации – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом (пункт 4.2 статьи 20 ЖК РФ).

Правовые основы

Совет

Как мы уже отметили, способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в этом доме. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что установлено пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ.

Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 2 статьи 161 ЖК РФ избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья, на что указано в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 года по делу № Ф03-191-2010.

Многоквартирный дом в соответствии с пунктом 9 статьи 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией. При этом управляющая организация должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Обратите внимание!

О том, что деятельность по управлению многоквартирными домами, подлежит лицензированию, указывает раздел X «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами» ЖК РФ, введенный Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ (далее – Закон № 255-ФЗ), вступивший в силу с 1 сентября 2014 года.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается (пункт 1 статьи 7 Закона № 255-ФЗ).

Положение о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами утверждает Правительство Российской Федерации, что установлено пунктом 2 статьи 193 ЖК РФ.

До 1 мая 2015 года юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии должны соответствовать также лицензионному требованию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 1 статьи 193 ЖК РФ. То есть управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. На это указывает пункт 2 статьи 7 Закона № 255-ФЗ.

Источник: http://xn--80aefurcfeajeho7k.xn--p1ai/Home/Article/3710

Споры о признании недействительным конкурса по выбору организации управляющей многоквартирным домом

Вопросы, возникающие при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является одним из наиболее распространенных способов управления. При этом управляющая организация может быть избрана как непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме, так и органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

Случаи, когда орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, определены в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее — Правила N 75).
Согласно пункту 3 Правил N 75 конкурс проводится, если:

  1. собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
    • собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
    • по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
  2. принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
    • большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;
    • собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
    • не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
  3. до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
  4. в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Аналогичное правило содержится в статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В силу названной статьи торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Обратите внимание

Анализ судебной практики Арбитражного суда Северо-Западного округа по данной категории дел выявил, что за десять лет действия Правил N 75 конкурсы в сфере отбора управляющих организаций первоначально обжаловались преимущественно в случаях нарушения процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной Правилами N 75.

Споры по другим основаниям были довольно редки и являются предметом рассмотрения судов главным образом в последние два года. Причиной увеличения числа споров, связанных с отбором организаций для управления многоквартирными домами, среди прочего стало внесение изменений в ЖК РФ.

В силу части 4 статьи 7 Федерального закона от 21.07.

2014 N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 29 июня 2015 года; далее — Закон N 255-ФЗ) в случае, если в срок до 1 апреля 2015 года юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу названного Федерального закона, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном статьей 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений в многоквартирном доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такое лицо. В течение пятнадцати дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.

Данные изменения привели к тому, что органы местного самоуправления стали массово проводить конкурсы по отбору управляющих организаций, а заинтересованные лица — оспаривать как изданные ими акты об организации и проведении открытых конкурсов, так и процедуру их проведения и результаты.

Кроме того, следует отметить, что в первоначальной редакции указанной нормы права не был решен вопрос о том, до какого момента управляющая организация, выбранная собственниками и не получившая лицензии, сохраняет статус управляющей организации многоквартирным жилым домом.

Это также породило ряд споров, поскольку органы местного самоуправления путем издания ненормативных актов без проведения открытых конкурсов стали привлекать организации, имеющие соответствующие лицензии, к управлению многоквартирными домами на период до проведения соответствующих конкурентных процедур.

Однако последний вопрос не вызывал каких-либо серьезных затруднений в правоприменительной практике судов и до внесения соответствующих изменений в часть 4 статьи 7 Закона N 255-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 200 ЖК РФ лицензиат, действие лицензии которого прекращено или лицензия которого аннулирована в соответствии со статьей 199 названного Кодекса, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Ссылаясь на данную норму, суды отвергали доводы сторон о неправомерном управлении многоквартирными домами прежней управляющей организацией до заключения договоров управления по итогам соответствующего конкурса, а также стали признавать упомянутые акты органов местного самоуправления недействительными, как противоречащие нормам жилищного законодательства, регулирующим спорные правоотношения (дела N А42-5522/2015, А56-62542/2015). Впоследствии часть 4 статьи 7 Закона N 255-ФЗ была дополнена положением о том, что юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые указаны в названной части и осуществляют предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу Закона N 255-ФЗ, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо получили отказ в ее выдаче, надлежащим образом обязаны исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до наступления событий, указанных в части 3 статьи 200 ЖК РФ. Поведение сторон при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в связи с отсутствием у прежней управляющей организации лицензии явилось предметом судебного разбирательства по делу N А05-8216/2015, в ходе которого судами было установлено, что местная администрация, выявив отсутствие у управляющих организаций соответствующей лицензии, объявила конкурс на право управления рядом домов, в том числе теми, которыми управляла организация — участник спора. Как указывала управляющая организация, обратившаяся в суд с иском о признании конкурса недействительным, на момент проведения конкурса она уже получила лицензию и у администрации отпали основания для проведения конкурса. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования этой компании в числе прочего на основании того, что до проведения конкурса ею была получена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, то есть основания, которые явились причиной проведения администрацией конкурса в отношении спорных домов, на день проведения конкурса отпали. По мнению судов, администрация при проведении конкурса должна была учесть указанное обстоятельство. Суд кассационной инстанции не согласился с таким выводом. Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в том числе и для выяснения следующего вопроса: знала ли (должна была знать) администрация на момент проведения конкурса о том, что компания получила лицензию? Как упоминалось ранее, случаи, когда орган местного самоуправления обязан организовать и провести открытый конкурс по отбору организации для управления многоквартирным домом, перечислены в пункте 3 Правил N 75. Проведенное исследование судебной практики показало, что споры, связанные с применением подпункта 1 пункта 3 Правил N 75, практически отсутствуют. При рассмотрении судебных дел споры в основном касались вопросов реализации решения собственников многоквартирных домов о выборе ими способа управления многоквартирными домами (подпункты 2 и 3 пункта 3 Правил N 75), а также доведения информации об этом до органов местного самоуправления до момента проведения открытого конкурса. Реализация решения собственников многоквартирных домов о выборе ими способа управления этими домами, а также доведение информации об этом до органа местного самоуправления играют важную роль при решении вопроса о проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации, поскольку указанное обстоятельство способно отменить конкурсную процедуру. Так, согласно пункту 39 Правил N 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Читайте также:  Приватизация квартиры в 2018 году

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 абзац первый пункта 39 Правил N 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Иначе говоря, отказ от проведения открытого конкурса возможен, только если выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом реализован ими, что в соответствии с пунктом 3 Правил N 75 предполагает заключение договоров управления большинством собственников помещений в доме.

Между тем при рассмотрении таких споров необходимо иметь в виду, что орган местного самоуправления на дату проведения конкурса должен обладать документами, подтверждающими легитимность общих собраний собственников, а также доказательствами реализации решения о выборе способа управления.

Как установили суды в деле N А56-48132/2015, на момент проведения конкурса у его организатора таких доказательств не оказалось, в связи с чем суды не усмотрели оснований для признания конкурса недействительным.

Важно

В деле N А26-4869/2015 суды отказали в удовлетворении требования о признании незаконными результатов конкурса, поскольку установили, что, несмотря на наличие решения собственников о выборе управляющей организации на общем собрании собственников помещений дома, истцом не было представлено доказательств реализации этого права — заключенных договоров управления, подписанных большинством собственников. Рассматривая дело N А56-50298/2013, суды посчитали, что у местной администрации отсутствовали основания для проведения конкурса в силу того, что собственники помещений в многоквартирном доме на момент проведения конкурса избрали способ управления домом и заключили соответствующие договоры. Особенностью дел N А26-11472/2015, А56-36694/2015 и А56-68672/2015 стал исследованный судами вопрос о том, кто вправе выбирать способ управления многоквартирным домом. Так, например, при рассмотрении дела N А56-68672/2015 было установлено, что администрация издала распоряжение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным домом, а общество с проведением открытого конкурса не согласилось и обратилось в суд с заявлением о признании этого распоряжения недействительным, ссылаясь на решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе его в качестве управляющей организации. По утверждению общества, на момент вынесения администрацией спорного распоряжения собственники помещений уже определили способ управления многоквартирным домом — управление управляющей организацией и утвердили существенные условия договора управления с управляющей организацией. Суд первой инстанции, посчитав, что оспариваемый акт принят в отношении многоквартирного дома, уже находящегося в управлении общества, имеющего соответствующую лицензию и договоры с собственниками, признал заявленные требования обоснованными и удовлетворил иск. При этом суд первой инстанции также сослался на повторное решение о выборе общества управляющей компанией, подтвердившее прежнее решение собственников. Апелляционный суд согласился с приведенными в решении оценкой доказательств и выводами. Суд кассационной инстанции решение и постановление отменил.

Судом проанализированы положения статьи 161 ЖК РФ и Правил N 75 в части обязанности органов местного самоуправления по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, условий возникновения такой обязанности, способа отбора управляющей организации (открытый конкурс), а также сроков исполнения упомянутой обязанности. В частности, суд кассационной инстанции сослался на обязанность органа местного самоуправления провести конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в отношении вновь построенного объекта.

Источник: http://ppt.ru/news/140944

С 2018 года для многоквартирных домов без управляющей компании могут ввести временное управление

Предполагается, что с нового года многоквартирные дома (МКД) без управляющей компании (УК) передадут во временное управление.

Именно такой проект Постановления Правительства был опубликован 3 ноября на Федеральном портале проектов нормативных актов для публичного обсуждения.

Проект документа под длинным и громким названием «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом …» регламентирует случай, когда:

— собственниками помещений в МКД не определен;

— не реализован способ управления;

— не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Во всех подобных случаях предлагается предоставить органу местного самоуправления право определить «временную управляющую организацию» и заключить с ней договор временного управления МКД.

Планируется, что в договоре в обязательном порядке будут прописаны следующие условия:

— перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который должен соответствовать извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации;

— размер платы за содержание жилого помещения, который должен соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления муниципального образования;

— предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период действия договора временного управления.

Срок действия временного управления предусмотрено ограничить рамками одного года. Предполагается, что именно за это время собственники должны успеть выполнить свою обязанность по выбору способа управления домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ). Или же должен состояться открытый конкурс местного муниципалитета по отбору управляющей компании (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Если ни один из этих шагов не нашел эффективной реализации, то дом опять останется без управления. И процедура запуска временного управления начинается по новому кругу.

Собственники квартир в МКД обязаны, согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ, определиться с формой управления своим домом. Органы местного самоуправления в дальнейшем объявляют и проводят конкурс по выбору УК.

Совет

Если собственники квартир не могут никак решить, кто и как будет управлять их домом, а конкурс не состоится, то здание, в случае принятие нового законопроекта, получит временную управляющую компанию.

Все логично — «бесхозных» домов в стране не быть не должно.

Минстрой отмечает, что принятие предложенного механизма обеспечит непрерывное управление МКД, оставшимся без УК, что, подчеркивает, будет способствовать надлежащему содержанию общего имущества собственников.

Готовящееся постановление для портала «Вятка Областная» прокомментировал Арбитражный управляющий НП «ЦФОП АПК» Алексей Чагаев:

«Новый механизм по организации временного управления многоквартирными домами в целях надлежащего содержания общего имущества с моей точки зрения противоречив.

Безусловно, выигрывают собственники жилья. Особенно те, у которых не определен или не реализован способ управления. Управляющая компания, с моей точки зрения, будет находиться в менее выгодной ситуации.

В настоящее время, статьей 161 ЖК РФ установлены порядок выбора способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом. В соответствии с данной статьей, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный проект постановления под временным управлением многоквартирным домом предлагает понимать управление домом, в отношении которого собственниками не определен или не реализован способ управления, а открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления по отбору управляющей организации, признан не состоявшимся.

Что получится на деле.

Собственники жилья злоупотребляют своим правом и по определенным причинам не осуществляют возложенного на них права выбора способа управления многоквартирным домом.

Обратите внимание

Управляющие компании не горят желанием заключать самостоятельно договора с данным многоквартирным домом, например по причине аварийного его состояния.

Органы местного самоуправления проводят открытый конкурс, но на него никто не заявляется. А организация, заключившая данный договор временного управления берет обязательство по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

У собственников жилья появляется временная управляющая компания, тот на кого они готовы возложить все свои наболевшие проблемы. Они начинают писать в государственную жилищную инспекцию о том, что временная управляющая компания не ремонтирует их аварийное жилье, не устраняет недостатки.

ГЖИ, в свою очередь выносит предписания, а в случае не исполнения привлекает к административной ответственности.

И начало то уже по идее положено. Например, ситуация из практики: Администрация (собственник) в 2013 году, как сейчас пояснила администрация, ошибочно передала дом в управление Здание 1977 года постройки. За все годы ни разу не ремонтировалось. Один из жильцов в 2016 г. на основании договора социального найма написал жалобу в ГЖИ. ГЖИ выдало предписания

Администрации устранить все недостатки. Но! Что самое интересное: дом еще с 2007 года самой администрацией признан аварийным и не пригодным для проживания.

В итоге, буквально совсем недавно — 31 октября по заявлению протоколу ГЖИ мировой суд вынес штраф организации в размере 100 тыс. рублей.

Вот в подобной, собственно, ситуации и окажутся вероятнее всего временные управляющие компании».

Важно

Чтож, общественное обсуждение и антикоррупционная экспертиза законопроекта закончатся 24 ноября 2017 г. Если документ будет одобрен, региональным органам власти придется до 1 января будущего года привести в соответствие с требованиями нового документа все местные нормативно-правовые акты. И тогда мы все на практике увидим, как он будет реализован и к чему это в итоге приведет.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/38349687-s-2018-goda-dlya-mnogokvartirnyh-domov-bez-upravlyayuschey-kompanii-mogut-vvesti-vremennoe-upravlenie/

Правила и порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации

Приятно жить в чистом и ухоженном многоэтажном доме. Безусловно, такая чистота и уют заслуга далеко не только одних жильцов. Держать в дом в хорошем состоянии, равно также, как и в плохом, возможно только с помощью управляющей организации.

Поэтому так важно правильно подобрать надежного поставщика услуг ЖКХ. В этом может помочь местная администрация. Подробнее поговорим о том, как надлежащим образом осуществить выбор УК посредством органа местного самоуправления.

Узнайте на нашем сайте о преимуществах и недостатках управляющей компании перед другими формами управления, а также о том, как создать свою УК и заключить договора с поставщиками и подрядчиками.

Читайте также:  Приватизация дачного участка в 2018 году

Собственникам, которые проживают в многоквартирном доме, нужна чёткая помощь и руководство людей, которые имеют опыт и знают толк в управлении многоквартирным домом.

Поэтому, в России уже многими десятилетиями существует практика обслуживания дома специальными организациями.

Но как именно избирается та или иная управляющая компания?

Если жильцы не могут определиться самостоятельно с организацией, то прибегают к помощи администрации. Давайте попробуем разобраться, прибегнув к нормам законодательства.

Управление как большой, так и меньшим размером постройкой, находится в ведении определенного органа, который именуется Жилищной инспекцией. Это значит, что выбор УК проводится в соответствии с одним нормативно-правовым актом — жилищным кодексом.

Данный акт является единоличным лидером в жилищной сфере, так как содержит в себе упоминания обо всех нюансах, которые могут происходить ввиду тех или иных ситуаций.

Совет

Статья 161 говорит о том, что владельцы долей в доме, обязаны избрать в установленные законом сроки организацию, которая будет осуществлять работы по поддержанию постройки в надлежащем виде, то есть работы по управлению.

Но норм этого акта очень мало для того, чтобы надлежащим образом понять, как избирается организация. Разъясняет все нормы жилищного законодательства определённые нормативно-правовые акты, которые относятся к роду постановлений.

Существует Постановление Правительства под номером 75, которое было издано 6 февраля еще 2006 года. Данное постановление предлагает гражданам изучить свод правил, где рассказывается четко и точно о процедуре по выбору УК.

Если приводить примеры выдержек из этого нормативно-правового акта, то стоит обратиться к пункту третьему, где говорится то, что за месяц нужно выбрать новую УК, в противном случае, это за них сделает администрация города или района, которая сама решит, как необходимо распоряжаться данным имуществом.

Отметим, что у каждого города, муниципального образования, субъекта существуют локальные нормативно-правовые акты, которые на внутреннем субъектом уровне регулируют иные вопросы, касающиеся жилищного законодательства.

Это значит, что вполне возможно, что в месте, где вы проживаете, существуют свои особые правила проведения конкурса по выбору управляющей компании.

Однако стоит отметить, что данные законные акты не должны противоречить основным канонам жилищного законодательства.

Федеральный закон от 5 апреля 2013 года также подробно освещает вопросы осуществления выбора организации.

Как видите, мы перечислили вам большое количество нормативно-правовых актов для ознакомления.

Обратите внимание

Если его вплотную решили заняться данным вопросом, и получить ответ на те или иные вопросы, вам необходимо хотя бы поверхностно изучить каждой из представленных законодательных документов.

Но желаю вам успехов в теоретическом постижении сути, поэтому немедленно наверно переходим к следующему пункту.

О том, как правильно выбрать управляющую компанию, вы можете узнать из видео:

Читайте наши статьи о методах борьбы с нерадивой управляющей компанией, в частности о том, как пожаловаться на УК в Роспотребнадзор, в Жилищную инспекцию, прокуратуру или суд и наказать за бездействие.

Основания

Как вы наверняка уже успели понять, для того, чтобы был проведён соответствующий конкурс, необходимо наличие определенных оснований.

К сожалению, без возникновения тех или иных оснований невозможен выбор управляющей компании. Первым основанием, и, наверное, самым важным в рейтинге имеющихся из всех, является следующий факт.

  1. Если дом только что построен, сдан в эксплуатацию жильцам, и при этом, люди не нашли в себе силы прийти к компромиссу по поводу выбора управляющей организации в новостройке, или же, как это часто бывает, просто не собрались вместе, то администрация берёт на себя обязанность самостоятельно назначить подобную организацию. При этом, должны быть выполнены следующие условия. Постройка должна быть сдана, собственники получили свои ключи, дом прошел все тесты, и при этом прошёл месячный срок, который выдается на то, чтобы выбрать УК.(узнайте, как выбирается управляющая компания в новостройке)
  2. Второе основание также имеет место быть. Так, оно возникает в случае, если не исполнили надлежащим образом.
  3. Это значит, что если собственники жилья в отведенный законный срок не выбрали способ управления, и сами попросили администрацию помочь им в этом, то орган местного управления вмешивается.

  4. Третье основание относится к тому, что жильцы уже разорвали договор об обслуживании с одной управляющей компанией. Теперь они хотят видеть в качестве доверенного лица и исполнителя услуг другую компанию, Однако, не знают, кому довериться. В этом случае администрация самостоятельно назначает и управляющую организацию.
  5. Редко, но иногда на практике появляются ситуации, когда управляющая компания самостоятельно отказывается от своей деятельности, и более не хочет осуществлять обслуживание многоквартирного дома.

    Причин для этого может быть масса, как например неудовлетворенность от сотрудничества с жильцами, или же систематические долги собственников, которые вовлекли в банкротство и саму организацию. В этом случае нерадивыми собственником также избирается новая управляющая организация.

О том, как написать различные заявки в управляющую компанию, например, на перерасчет коммунальных платежей, по заливу квартиры или об отсутствии отопления, вы можете узнать на нашем сайте. Читайте также о сроках рассмотрения заявок и о том, куда пожаловаться на работу УК.

Кто инициатор?

В данной ситуации право на то, чтобы инициировать конкурс по выбору УК может, в зависимости от ситуации, принадлежать разным субъектам.

В первую очередь, инициатива может исходить от самих жильцов многоквартирного дома, которые просят администрацию поучаствовать в их судьбе, и предложить в рамках конкурса самую эффективную и выгодную управляющую организацию.

Также, инициатива может исходить от самой администрации в случае, если жильцы разорвали договор с одной УК и не торопятся выбрать новую в установленный месячный срок.

Еще, обратиться в УК может и фирма застройщик, которая сдает объект, и просит орган местного самоуправления присмотреться к определённым фирмам, для того, чтобы те в дальнейшем предложили свою кандидатуру жильцам, и осуществляли контроль за домом.

Также, инициатива может исходить от УК, которая по каким-либо причинам прекратила свое сотрудничество с жильцами, и теперь ищет себе достойную замену. Правда таких ситуаций встречается крайне мало.

Участники

Участниками конкурса могут стать только те управляющие организации, которые прошли процедуру лицензирования. Это значит, что они являются законопослушными организациями, которые платят налоги, и осуществляют свою деятельность в соответствии с законом.

Кроме того, такие организации имеются на хорошем счету, а также уже не раз доказали многим собственникам помещений в многоквартирных домах свою функциональность.

Если управляющая компания желает принять участие в конкурсе, однако не имеет лицензии, то в ближайшее время она должна пройти процедуру по получению.

Участниками конкурса могу оставить только те управляющие организации, которые имеют возможность осуществлять свою деятельность в конкретно взятом районе города.

Существуют и другие требования, которые могут предъявляться к участникам, однако не устанавливается администрацией индивидуально.

Предмет конкурса

Как ни странно, но предметом конкурса является право на управление многоквартирным домом со всеми вытекающими последствиями. Для УК это возможность получить новые средства, а также, опыт и расширить свою положительную рекламу для других собственников.

Кроме того, предметом является не только право на осуществление деятельности, но и возможность получить финансирование в виде субсидий и дотаций от администрации.

Это является дополнительными средствами для управления постройкой, а также дополнительным доходом для сотрудников управляющей организации.

В связи с этим, число участников конкурса всегда в избытке, так как каждый из сотрудников ук желает обогатиться подобным образом.

Предмет торга

Предметом является конкретно взятая жилая постройка, которая нуждается в управлении. Как правило, такой постройкой является только что сданным домом, поэтому работы, как на его территории, так и внутри постройки предстоит очень много.

Однако, бывалые управляющие компании могут не бояться подобных проблем. Если у организации за спиной внушительные опыт, она знает, как грамотно подойти к вопросу управления, и с максимально небольшими потерями в денежном эквиваленте решить все имеющиеся проблемы.

Таким образом, но он в торгах ставится сама постройка и возможность ею управлять.

Победитель

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/konkurs.html

Администрация закрепила зо домом управляющую компанию — Юридическая консультация

Заключение отдельных договоров каждым из собственников допустимо только при непосредственном способе управления многоквартирным домом. Однако для вас такой способ недопустим в силу превышения максимального количества квартир, установленного законом.

Так, в силу п. 1 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ  непосредственное управление собственниками помещений возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30. Вы же указываете на наличие 90 жилых помещений.

Таким образом, способ управления собственниками помещений в данном доме считается не выбранным, что является основанием для проведения в обязательном порядке органом местного самоуправления  конкурса по выбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом.

Часть 4 ст.

Важно

161 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Безусловно, собственники вправе принимать общим собранием решения о расторжении договора управления, заключенного по итогам конкурса, но с учетом ч. 8.1. ст. 162 ЖК РФ, которая содержит следующую оговорку.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Таким образом, приняв решение сегодня, реализовать собственники его смогут не ранее, чем по истечении года с момента заключения существующего договора управления. Обращаем ваше внимание на необходимость своевременного направления копии протокола и решений собственников в адрес управляющей организации (10 дней) для последующего направления в орган государственного жилищного надзора.

В части перерасчета за неоказанные или некачественно оказанные услуги разъясняем, что  основанием для его произведения является акт, составленный совместно собственниками и управляющей организацией, а равно собственниками самостоятельно при уклонении последней от участия в проверке качества оказываемых услуг.

Источник: https://pravo.rg.ru/rubrics/question/2865/

Ссылка на основную публикацию