Жск — что это такое?

Жск что это такое? преимущества и недостатки, принцип работы

ЖСК: что это такое?

Объединения в форме ЖСК — не новы для нашего общества. Именно поэтому таким коллективам посвящены целые главы в нормативно-правовых актах.

Сегодня современное законодательство определяет, что жилищно- строительный кооператив — это особое сообщество, которое представляет собой определённую форму и одновременно объединяет покупателей, которые хотят приобрести жильё и совместными усилиями возводят его при помощи строительства, на основании слияния своих денежных средств.

Все вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс.Жск в ЖК РФ раскрывается в статье 116-й, где он дает определение подобным объединениям и рассказывает о том, какие основные принципы заложены в уставе данного объединения.

Совместное строительство, как основная деятельность ЖСК, освещается законе 214-фз, в котором говорится о возможности участия граждан в долевом строительстве.

Обратите внимание

В этом законе как раз говорится о том, что ЖСК – это единственная разрешенная законом альтернатива, которая может заменить вам любое строительство как таковое.

То есть, делаем вывод, что жилищно строительный кооператив это объединение граждан, где сторонами могут выступать и граждане, и организации, которые имеют целью построение жилья, а также, последующее управление им.

Организационно правовая форма

ЖК РФ ЖСК (жилищно строительные кооперативы) определяет как некоммерческие организации, а все потому, что целью объединения граждан и организаций не является получение выгоды или прибыли, а получения готового продукта, в нашем случае – это жилья.

Организационно правовой формой ЖСК является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании Жилищного кодекса, а именно главы одиннадцатой. Входить в подобные кооперативы могут как граждане, так и юридические лица.

Как работает система ЖСК?

Для того, чтобы создать ЖСК, необходимо собрать всех желающих лиц (учредителей), которые хотят участвовать в подобной процедуре.

Но суммарное количество учредителей не должно превышать число помещений, которые должны быть построены.

Назначается дата совместной встречи для обсуждения деталей и принятия устава. При проведении собрания составляется протокол, а также устав. Таким образом, начинается действие жилищно-строительного кооператива на практике.

Источник: https://leonmonitor.ru/zhsk-chto-eto-takoe-preimuschestva-i-nedostatki-printsip-raboty/

Право.Что такое жилищный кооператив в современной России

В настоящее время в России действует около четырех тысяч жилищных кооперативов. Все жилищные кооперативы можно разделить на четыре группы.

Во-первых, это жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК), которые известны нам еще с советских времен.

Они создавались для улучшения жилищных условий граждан, привлекая деньги частных лиц десятки лет назад. Ими в свое время были построены так называемые «кооперативные» дома. Сейчас эти ЖСК занимаются фактически только эксплуатацией жилищного фонда и по новому Жилищному кодексу должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья.

Ко второй группе кооперативов можно отнести ЖСК, история которых начинается в начале 2000-х гг. Они привлекают средства населения и финансируют за счет этих денег покупку жилья для своих пайщиков, как на первичном, так и на вторичном рынке. До начала 2005 г. их деятельность регламентировалась Гражданским кодексом РФ и фактически не контролировалась государством.

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»* (48) (далее — Закон о ЖНК), согласно которому ЖСК, использующие в своей деятельности жилищные накопления граждан в течение года, т.е. до 1 апреля 2006 г. должны либо перерегистрироваться в ЖНК, либо прекратить привлечение денег населения.

Однако ряд кооперативов (их отнесем к третьей группе), не дожидаясь окончания этого переходного периода, также приняли решение перерегистрироваться, но не в ЖНК, а в так называемые потребительские ипотечные кооперативы (далее — ПИК). Это стало своеобразным ответом части участников рынка на принятый закон о жилищно-накопительных кооперативах, который, по их мнению, недостаточно проработан.

Предположим, что структуры, которые приняли решение преобразоваться в ПИКи, действовали так в стремлении защитить от неблагоприятных, по их мнению, последствий изменения законодательства свой бизнес и своих пайщиков. Цель, несомненно, благородная. Но вот по поводу ее реализации возникают вопросы.

Важно

Сама по себе форма потребительского ипотечного кооператива, по мнению ряда экспертов, не вполне адекватна новому законодательству.

На основании чего, собственно, ПИКи решили, что они не попадают по действие закона об жилищно-накопительных кооперативах? Юристы потребительских кооперативов придумали «уйти» от Закона о ЖНК следующим образом.

В законе зафиксировано положение, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. ПИКи, в свою очередь, решили по-другому: они сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог — ипотеку.

Можно ли признать это достаточным основанием, чтобы исключить ПИКи из сферы действия Закона о ЖНК? Как представляется, приоритетной нормой в Законе о ЖНК должен является не момент предоставления квартиры в собственность, а вопрос: использует ли кооператив в своей деятельности жилищные накопления граждан, то есть, привлекает ли деньги населения?

По сути, что ЖНК, что ПИКи деньги населения привлекают, схемы действуют практически одинаковые. Исходя из этой логики, деятельность ПИКов должна подпадать под действие Закона о ЖНК.

Пока ни о каких санкциях по отношению к ПИКам со стороны государства и регулирующих органов нам не известно, потому что если они будут, то пострадают в первую очередь пайщики.

Но рано или поздно правовой статус ПИКов должен быть четко определен, и сами ПИКи в этом должны быть заинтересованы больше всех.

Как представляется автору, есть два варианта решения этой проблемы: либо все кооперативы, которые работают на рынке по накопительным схемам, будут в конечном итоге называться жилищно-накопительными кооперативами и подчиняться закону о ЖНК, либо деятельность ПИКов будет регулироваться специальным федеральным законом. Правда тут стоит подчеркнуть, что положения этого пока еще не существующего закона в части привлечения средств граждан должны в полной мере соответствовать уже принятому Закону о ЖНК. Только так будет можно в полной мере обеспечить защиту прав и законных интересов пайщиков кооперативов.

Тем временем, пока идут споры о том, насколько хорош закон о ЖНК, жилищно-накопительные кооперативы, деятельность которых и регулируется одноименным законом, начинают появляться на рынке (и это четвертая группа кооперативов). Исходя из буквы и духа нового законодательства, эти кооперативы являются полностью легитимным способом реализации жилищно-накопительных схем.

Что лучше для потребителя: кооператив или банк?

Банки и кооперативы предназначены для разных потребителей, они прекрасно уживаются во всем мире и не конкурируют друг с другом, а решают задачи по жилищному кредитованию для разного круга лиц.

Совет

Если не пугают дополнительные расходы, а приобрести жилье необходимо как можно быстрее, то целесообразно обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Если, наоборот, денег мало, но и время на решение квартирного вопроса не поджимает, то стоит обратиться в жилищный кооператив.

Приведем наглядный пример. Молодой специалист работает несколько лет в серьезной фирме, добился успехов в карьере, но живет на съемной квартире. Получает он, предположим, 1,5-2 тысячи долларов в месяц. Банк примет его с распростертыми объятиями и в течение 2-3 месяцев клиент сможет въехать в новую квартиру.

Другая распространенная ситуация. Разные поколения одной семьи живут в одной квартире. Крыша над головой есть, но рано или поздно встает вопрос: что делать, когда вырастут дети, и станет тесно.

Вот в таком случае они могут воспользоваться жилищно-накопительной программой.

Люди придут в кооператив и будут в течение нескольких лет накапливать 30-50% стоимости жилья, и лишь затем получат кредит на оставшуюся сумму.

Итак, две абсолютно разные категории потребителей: первым нужна квартира быстро и за срочность они готовы платить, вторые могут подождать и к тому же они не хотят платить лишние деньги.

Сравним способы жилищного кредитования по важным для потребителя параметрам. Кто может получить кредит? Кому банк предоставит ипотечный кредит?

Не каждому, кто в него обратится, а только людям, отвечающим требованиям, которые банки предъявляют к потенциальным заемщикам.

Обратите внимание

Они должны иметь стабильный и достаточно высокий уровень дохода, определенный уровень образования, перспективы карьерного роста.

Есть ограничения по возрасту клиента, а доходы и активы так или иначе должны быть подтверждены документально. У каждого банка существует целый пакет требований, удовлетворить которые не так-то просто.

Кооперативы, напротив, зачастую не имеют никаких особых требований к личности заемщика. Чтобы получить ссуду в кооперативе, достаточно предъявить паспорт.

Почему? Да потому, что квартира находится в собственности кооператива до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен, а свою платежеспособность пайщик демонстрирует в период накопления. Зато квартира, которую человек покупает с помощью ипотечного кредита, сразу становится его собственностью и находится в залоге у банка до момента погашения кредита.

Следует подчеркнуть, что залог квартиры — это прекрасная «страховка» банка от неплатежеспособности заемщика. По новому законодательству по решению суда неплательщик вместе со всей семьей (и даже маленькими детьми) со сто процентной вероятностью будет выселен из «ипотечной» квартиры хоть «на улицу».

Кстати, процесс выселения из квартиры, которая хотя и принадлежит кооперативу, но пайщик в ней зарегистрирован, и это его единственное жилье, не столь очевиден с точки зрения законодательства. Очевидно, что ни банк, ни кооператив не заинтересованы в том, чтобы немедленно выселять из квартиры неплательщика.

В банке путем переговоров и подписания дополнительных соглашений можно реструктуризировать задолженность, попросить об отсрочке платежа. А в кооперативах зачастую можно просто договориться.

Последствия незапланированных просрочек платежа тоже разные. В банке, если заемщик по каким либо причинам просрочил ежемесячную оплату, это может стать пятном на его кредитной истории на всю оставшуюся жизнь. С кооперативом проще, хотя бы потому, что закон о кредитных бюро на них напрямую не распространяется.

Как накопить на квартиру в кооперативе?

Во-первых, необходимо подать заявление и стать членом жилищного кооператива. Внести вступительный и паевой взносы.

Во-вторых, достичь порога паенакопления в соответствии с выбранным кооперативным участком. Для этого член кооператива ежемесячно вносит паевые взносы на расчетный счет или в кассу кооператива в течение определенного времени.

В-третьих, получить право выбора объекта недвижимости.

В-четвертых, выбрать объект недвижимости.

Важно

В-пятых, объект приобретается в собственность кооператива, а член кооператива с семьей вселяется по Договору безвозмездного пользования и регистрируется.

Погашение суммы рассрочки, предоставленной Кооперативом по Личному графику рассрочки, в соответствии с которым Вы выплачиваете паевые и административные взносы. После полного погашения суммы рассрочки вы получаете справку о выплаченном пае и становитесь собственником объекта недвижимости. Теперь ответим на самые распространенные вопросы.

В чем плюс кооперативов по сравнению с банковской ипотекой и наоборот?

Теоретически в банке кредит можно получить быстрее. Накапливая в кооперативе, ты зарабатываешь тот низкий процент (от 3% годовых), который там есть, в отличие от банка. Но банковская ипотека — для избранных, а в кооператив могут вступить практически все.

Откуда берутся деньги в паевом фонде кооператива? Каковы гарантии, что они там не «закончатся»?

Кооператив — это касса взаимопомощи. Его фонд образуется за счет взносов (паев) членов кооператива.

Гарантией служат договоры, заключенные с участниками кооператива, о том, что люди платят ежемесячные взносы. А как все участники выплатят по 100% стоимости своих квартир, так деньги и закончатся.

Читайте также:  Гжи вправе лишать лицензии управляющую компанию мкд?

Раз все члены кооператива выплатили по 100%, значит, все получили либо квартиры, либо деньги назад.

Проверяет ли кто-нибудь финансовую деятельность кооператива?

В первую очередь — налоговая инспекция. Проводятся регулярные плановые и внеплановые проверки. Председатель правления — выборная должность. Достаточно устроить общее собрание, послушать отчет, проанализировать ситуацию, чтобы многое понять. Кроме того, кооператив обязан хотя бы раз в год проходить внешнюю аудиторскую проверку.

Совет

Подпадает ли деятельность жилищных кооперативов под Закон о защите прав потребителей?

Закон о защите прав потребителей защищает потребителей от недобросовестности производителя товаров и услуг. В потребительском ипотечном кооперативе потребитель и производитель услуг — это одно и то же лицо.

Что произойдет с деньгами пайщика, если он не расплатится по ссуде?

Пайщик может выйти из кооператива и получить назад те паи, которые он успел выплатить, но вступительный и ежемесячные взносы ему не возвращаются, т.к. они расходуются на содержание и деятельность кооператива (зарплата бухгалтеру, ведение документации, аренда офиса и т.д.).

Пайщикам кооперативов не стоит беспокоиться по нескольким причинам. Во-первых, паевой фонд состоит из тех денег, которые вносят вступающие пайщики, и из средств, возвращаемых членами кооператива, получившими квартиры. Выплата рассрочки гарантируется тем, что квартира находится под залогом.

Новые же пайщики вступают в кооператив регулярно — ведь говорить о том, что государство в ближайшем будущем сможет обеспечить всех доступным жильем, пока, к сожалению, не приходится. Во-вторых, как правило, кооперативы страхуют свою деятельность.

Кроме того, некоторые кооперативы страхуют вклады пайщиков — это дополнительная гарантия от непредвиденных проблем.

Какие опасности могут подстерегать в кооперативах?

Так называемая пирамида, когда квартиры купят только несколько первых «счастливчиков» на деньги остальных простодушных вкладчиков. Насторожитесь, если вам пообещают неправдоподобно выгодные условия рассрочки стоимости квартиры. Например, въехать в квартиру, а потом расплачиваться за нее в течение десяти лет вообще без всяких процентов.

В этом случае живая очередь из желающих приобрести жилье оказывается непонятной длины. Кооператив не берет на себя никаких обязательств по срокам приобретения квартиры.

Обратите внимание

В нормальном кооперативе вам рассчитают и предоставят индивидуальный жилищный план пайщика, из которого будут ясны сроки накопления, рассрочки, дата, когда будет приобретено жилье.

Жилищный накопительный кооператив — это некоммерческое объединение граждан, которые организуют «общий котел» для удовлетворения своих нужд, а именно для покупки или строительства жилья.

При вступлении в ЖНК в отличие от ЖСК у пайщика нет «привязки» к конкретному объекту недвижимости.

Если ЖСК создается для строительства определенного дома, то ЖНК обязано обеспечить своих пайщиков жильем как таковым, согласно рыночной стоимости недвижимости и размеру внесенного пая. С вступлением в силу 1 апреля 2005 г.

Закона о ЖНК деятельность этих организаций стала регламентирована и подчинена закону. Ограничения коснулись, как взаимоотношений кооператива со своими пайщиками, так и с другими организациями и частными лицами. Государству дано право и вменено в обязанность, следить за деятельностью ЖНК.

Право–Жилищное право Uchebnik.Online

Подробнее >>>

Источник: https://www.9111.ru/questions/777777777388388/

Граждане спрашивают: ЖСК — что это такое: как работает жилищно-строительный кооператив?

В нашей стране имеется несколько видов объединений граждан, которые созданы для того, чтобы эффективно ухаживать за постройкой.

Одним из таких объединений является ЖСК, или же по-другому жилищно-строительный кооператив.

О том, что такое жилищно-строительный кооператив, стоит ли ЖСК вообще организовывать, какие нюансы существуют в действии подобного органа, а также как он функционирует.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Жск — что это такое?

В нормативно-правовых актах содержится определение, которое дает расшифровку «ЖСК» как аббревиатуры.

ЖСК – это объединение физических или же юридических лиц, главной целью которых является строительство жилья, а также управление им.

Всё-такие, что такое ЖСК? Расшифровывается как жилищно-строительный кооператив.

В чём-то жилищно-строительный кооператив очень схож с товариществом собственников, так как оба этих объединения относятся к потребительским кооперативам.

Важно

Это объединение жильцов-граждан, которое формируется на добровольной основе из членов, которые имеют своей целью улучшение своих жилищных условий, а также внесение взносов для эффективного управления постройкой.

Их деятельность регламентирует Гражданский кодекс в своей статье 116.

Данные организации действуют на основании устава, который был принят совместно всеми членами ЖСК. В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса полноправное внесение членом ЖСК всего взноса, который называется паевым на общий счет гарантирует появление у него прав собственности на недвижимость,.

Нужен ли?

Требуется ли ЖСК вообще? Жилищно-строительный кооператив очень популярен в последние годы. Его необходимость обусловлена тем, что подобная организация позволяет не только выгодно обслуживать постройку, но и занимается всеми вопросами строительства.

Собственники, то есть члены ЖСК имеют право видеть, как возводится их недвижимое имущество с самого нуля, принимаю участие и контролируют этот процесс.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ЖСК позволяет собственникам всесторонне участвовать в возведении и обслуживании постройки. Таким образом, между управляющей организацией и собственниками складываются самые доверительные взаимоотношения.

Как работает ЖСК

ЖСК — это управляющая компания, являющаяся, по сути, организатором, приглашая наемных рабочих для того, чтобы те осуществляли намеченное.

Можно сделать вывод о том, что члены правления ЖСК во главе с руководителем выполняют управленческую, координирующую деятельность.

В основном, все важнейшие решения, которые определяют план действий ЖСК принимаются на общем собрании.

Инициативной группой лиц назначается конкретная дата совместного собрания, на котором будут обсуждаться основные нюансы и детали строительства, а также управления.

Собрание проводится под чутким надзором секретаря.

Учредители отправляют денежные средства на специально созданный счёт, из которого осуществляется строительство, а также содержание постройки и близлежащей территории.

Учредители ЖСК вправе контролировать расходы, в любое время могут ознакомиться с отчетностью.

Источник: http://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/upravlenie/zhsk/chto-takoe-z.html

Знакомимся с ЖСК: что это такое? Как оно работает? Основные плюсы и минусы

Сегодня весьма популярны различные способы объединения граждан для того, чтобы совместными усилиями получать недвижимость в собственность.

Речь идёт о самостоятельном строительстве.

Однако, наиболее старым, и одновременно популярным методом является объединение граждан в ЖСК. Узнайте, как расшифровывается ЖСК.

Совет

Жилищно строительный кооператив: что это такое, как оно работает? А главное, каковы условия нахождения в данной организации на постоянной основе мы узнаем из статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

ЖСК: что это такое?

Объединения в форме ЖСК — не новы для нашего общества. Именно поэтому таким коллективам посвящены целые главы в нормативно-правовых актах.

Сегодня современное законодательство определяет, что жилищно- строительный кооператив — это особое сообщество, которое представляет собой определённую форму и одновременно объединяет покупателей, которые хотят приобрести жильё и совместными усилиями возводят его при помощи строительства, на основании слияния своих денежных средств.

Все вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс.Жск в ЖК РФ раскрывается в статье 116-й, где он дает определение подобным объединениям и рассказывает о том, какие основные принципы заложены в уставе данного объединения.

Совместное строительство, как основная деятельность ЖСК, освещается законе 214-фз, в котором говорится о возможности участия граждан в долевом строительстве.

В этом законе как раз говорится о том, что ЖСК – это единственная разрешенная законом альтернатива, которая может заменить вам любое строительство как таковое.

То есть, делаем вывод, что жилищно строительный кооператив это объединение граждан, где сторонами могут выступать и граждане, и организации, которые имеют целью построение жилья, а также, последующее управление им.

Организационно правовая форма

ЖК РФ ЖСК (жилищно строительные кооперативы) определяет как некоммерческие организации, а все потому, что целью объединения граждан и организаций не является получение выгоды или прибыли, а получения готового продукта, в нашем случае – это жилья.

Организационно правовой формой ЖСК является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании Жилищного кодекса, а именно главы одиннадцатой. Входить в подобные кооперативы могут как граждане, так и юридические лица.

Как работает система ЖСК?

Для того, чтобы создать ЖСК, необходимо собрать всех желающих лиц (учредителей), которые хотят участвовать в подобной процедуре.

Но суммарное количество учредителей не должно превышать число помещений, которые должны быть построены.

Назначается дата совместной встречи для обсуждения деталей и принятия устава. При проведении собрания составляется протокол, а также устав. Таким образом, начинается действие жилищно-строительного кооператива на практике.

Источник: http://zhivemvrossii.com/kvartira/zhsk/chto-eto-takoe.html

Жилищные кооперативы (ЖСК): что это такое, как работает, плюсы и минусы

Сейчас, когда долевое строительство заполоняет рынок недвижимости, новостройки растут как грибы и появляется все больше обманутых дольщиков, самое время разобраться, что такое ЖСК и как оно работает.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Что представляет из себя ЖСК

В последнее время различные жилищные кооперативы набирают все большую популярность среди покупателей квартир в новостройках.

Среди таких кооперативов особняком стоит ЖСК (аббревиатура «ЖСК» расшифровывается как «Жилищно-строительный кооператив»). Многие специалисты утверждают, что членство в ЖСК станет реальной альтернативой ипотечному кредиту, поэтому встает вопрос, как это работает, какие выделяют плюсы и минусы и существуют ли риски.

Разберемся, что это такое — жилищно-строительный кооператив. ЖСК — некое объединение людей или организаций для строительства жилья и последующего управления им.

Обратите внимание

Члены этого объединения принимают финансовое участие в строительстве жилья, его реконструкции и дальнейшем содержании.

Любой человек, желающий улучшить свои жилищные условия и организовать такой кооператив, получает возможность стать его учредителем. Минимальный возраст участников кооператива — 16 лет.

Главный документ, который дает возможность разобраться в вопросе о ЖСК, — это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Документ прописывает порядок организации кооператива, права и обязанности его членов, или по-другому, пайщиков.

Устав ЖСК

Любой ЖСК обязан иметь устав, который бы включал в себя всю важную информацию. Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все эти требования обязательно прописываются в уставе организации. Вот перечень информации, которая должна быть представлена в уставе:

  • наличие наименования ЖСК;
  • место регистрации кооператива;
  • цели деятельности и задачи кооператива;
  • порядок вступления и порядок выхода из ЖСК;
  • порядок внесения взносов, размер будущих выплат и т. д.

Как работают жилищно-строительные кооперативы

Если говорить кратко, то заинтересованный застройщик сам создает кооператив и инвестирует в него средства. Задача кооператива — привлечь как можно больше пайщиков, а вместе с ними и средств.

В таком случае обязанности застройщика — построить дом и передать его в управление кооперативу. После декабря 2011 года условия немного изменились, и теперь ЖСК сам выступает в роли застройщика, т. е.

Читайте также:  Расторжение договора управления мкд по инициативе собственников

самостоятельно покупает землю и начинает строительство.

Плюсы и минусы ЖСК

Плюсы и минусы участия в жилищно-строительных кооперативах — спорный вопрос, на который специалисты так и не могут дать однозначного ответа.

Порой бывает, что одна и та же ситуация с разных точек зрения оценивается как положительно для пайщика, так и отрицательно.

Но теперь, когда уже мы знаем, как расшифровывается ЖСК и как эта система работает, настало время разобраться в положительных и отрицательных сторонах.

Плюсы:

  • как правило, ЖСК дают рассрочку, что позволяет не брать ипотечный кредит и выкупить квартиру целиком буквально за 2—3 года;
  • в сравнении с ЖСК застройщик при долевом участии несет гораздо больше расходов на различные компенсационные фонды или счета, поэтому ценник на жилье, построенное по программе долевого строительства, значительно превышает ценник кооперативного жилья;
  • как член ЖСК вы имеете полное право участвовать в судьбе своих квадратных метров, и никакие важные вопросы не пройдут мимо вас, также вы имеете доступ ко всей информации о деятельности кооператива;
  • взносы, которые вы совершаете будучи пайщиком, не облагаются налогом;
  • в случае банкротства застройщика ЖСК может самостоятельно достроить дом.

Минусы:

  • в случае нехватки финансов вы не сможете обратиться к ипотечному кредитованию, поскольку ипотека с государственной поддержкой выдается только на основании ДДУ (договор долевого участия);
  • несмотря на небольшой первый взнос, впоследствии члены ЖСК должны не только платить за строительство своей квартиры, но и оплачивать понесенные убытки в результате неправильных действий генподрядчика или инфляции;
  • из предыдущего пункта следует, что изначальная привлекательно низкая цена на жилье не фиксируема и, скорее всего, ощутимо возрастет к концу строительства;
  • подобная схема не обеспечивает связь между пайщиками и застройщиком, уставом прописаны лишь отношения членов кооператива с самим кооперативом;
  • поскольку сам ЖСК является заказчиком работ, то малейшие промахи при возведении дома повлекут за собой большие убытки для всех пайщиков;
  • ответственность за лестничные клетки, лифты, трубы, крыши, стены и прочие слагаемые полноценного дома лежит целиком и полностью на членах кооператива, т. е. протечку крыши пайщики обязаны устранять сами;
  • право собственности на жилье вы получите только в том случае, если целиком выплатите его стоимость;
  • как правило, в жилищно-строительных кооперативах нет четких сроков строительства, поэтому ваш дом может строиться один год, а может пять лет;
  • вы не сможете самостоятельно продать свое место в кооперативе, на продажу пая должны дать согласие все члены кооператива;
  • так как государство не регистрирует договор паенакопления, существует действительная угроза махинаций, «серых» схем и двойных продаж.

В целом получается, что минусов у жилищно-строительных кооперативов больше, чем плюсов. Но в каждой индивидуальной ситуации все может быть по-своему.

Порядок покупки квартиры в ЖСК

Покупка квартиры при жилищно-строительном кооперативе — законная и простая схема. Для начала вам нужно вступить в кооператив или создать свой собственный. Как уже было отмечено выше, в кооперативе должно быть не менее пяти человек. Добросовестно выплачивая все взносы, вы увеличиваете свой шанс получить квартиру в собственность сразу после сдачи объекта.

Однако важно помнить, что жилье перейдет в вашу собственность только в случае полной выплаты его стоимости. Это значит, что вы можете в нем жить, однако продать, подарить, завещать вы эти квадратные метры не можете. Основанием для заселения в новую квартиру станет не ваша идеальная история выплат, а общее мнение всех членов ЖСК.

Возможные риски

Все возможные риски тесно связаны с минусами кооперативов. Во-первых, несмотря на обязательное наличие устава, он все равно не в полной мере защищает права пайщиков.

Во-вторых, схема продажи квартир не достаточно регламентирована законодательством, из-за чего на практике появляются спорные моменты и белые пятна.

Кроме того, в процессе постройки дома пайщики могут потерять сумму, превышающую смету, в случае потерь, неустоек, инфляции или ошибок на стадии макета. Это случается из-за того, что закон не запрещает ЖСК взимать со своих членов больше установленной суммы. Более того, для ЖСК нет понятия фиксированной стоимости жилья.

Также риск состоит в том, что банк не одобрит ипотеку, если ваши финансы истощились. В таком случае вы рискуете быть исключенным из кооператива без права на получение жилья.

Ну и наконец, в случае банкротства застройщика или генподрядчика все дальнейшие расходы по строительству лягут на плечи пайщиков. Таким образом, члены жилищно-строительных кооперативов менее защищены, чем покупатели по ДДУ.

Подведем итоги

Итак, мы пришли к некоторым выводам. Во-первых, вопрос о преимуществе ЖСК перед долевым строительством — вопрос спорный и неоднозначный. Во-вторых, как оказалось, минусов гораздо больше, чем плюсов.

На наш взгляд, выявленные минусы по своим последствиям являются серьезнее, чем выявленные плюсы.

И, наконец, риски при покупке кооперативного жилья действительно высоки, хотя бы потому, что отсутствует даже минимальная гос. поддержка.

Важно

Однако не забываем о том, что каждый отдельный случай требует детальной проработки: что за кооператив, что прописано в его уставе, какие гарантии он может дать и т. д. В любом случае покупка недвижимости всегда риск, и иногда этот риск может быть оправданным.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/zhsk-plyusy-i-minusy.html

Что такое ЖСК (ФЗ-215) выбираем новостройку грамотно

Очень часто, когда люди обращаются ко мне за помощью в подборе квартиры в новостройке от надежного застройщика, я спрашиваю их, рассматривают ли они покупку квартиры по ЖСК или только по ДДУ. И очень часто в ответ слышу вопрос, а что это?!

Поэтому давно назрела необходимость восполнить пробел в знаниях. Давайте будем выбирать жилье в Анапе более осознанно. И для этого нам надо разобраться со следующими вопросами:

  • что такое жск;
  • какими законами регламентируется деятельность жск;
  • жск и тсж это одно и то же или нет;
  • создание жск, кто и для чего его создает;
  • договор между жск и пайщиком, что регламентирует;
  • кто такие члены кооператива, их права и обязанности;
  • вступление в жск, что надо знать перед вступлением;
  • что такое паи, членские, целевые и иные взносы в ЖСК;
  • работает ли в жск закон о защите прав потребителей;
  • как выйти из жск. Расторжение договора и возврат денежных средств;
  • может ли жск отнять у пайщика квартиру;
  • ревизионные проверки ЖСК, кто контролирует деятельность кооперативов;
  • минусы жск;
  • преимущества жск;
  • когда наступает право собственности на квартиру в случае договора жск;
  • какие документы необходимы для регистрации права собственности;
  • как должна выглядеть справка о выплате пая;
  • можно ли обезопасить себя, вступая в жск;

Что такое ЖСК

ЖСК – это аббревиатура, дословно обозначающая следующее «Жилищно-Строительный Кооператив». Иногда их называют просто «жилищный кооператив».

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены ЖСК своими финансовыми средствами участвуют в строительстве, реконструкции и в последующем содержании многоквартирного дома.

Первые ЖСК появились в Советской России во времена НЭПа (новая экономическая политика), т.е. практически сразу после революции 1917 года. Суровые революционные настроения в правительстве того времени не дали развиться новой форме строительства и жилищные кооперативы были быстро прикрыты, как идеологически чуждое явление.

Второе дыхание ЖСК получили в 1980х годах, но нагрянувшая перестройка снова помешала дать каждой семье по квартире, и движение практически прекратило свое существование.

Третья волна ЖСК поднялась в нулевых годах этого столетия. Развитию жилищных кооперативов способствовала и способствует до сих пор острая нехватка квадратных метров на душу населения и неумеренно высокие цены на существующее жилье.

ЖСК – это, своего рода ответ населения крупным строительным компаниям на неподъемные для большинства, цены.

Важно понимать – ЖСК это некоммерческая организация. Деятельность кооператива предназначена для строительства жилья, а не для извлечения прибыли. Во всяком случае, так того требует закон о жилищных кооперативах.

Какими законами регламентируется деятельность жилищно-строительного кооператива

Деятельность ЖСК определяется и регламентируется следующими правовыми актами:

  • Жилищный Кодекс Российской Федерации, статья 110, 111, 112, статья 116;
  • Гражданский Кодекс РФ о юридических лицах (параграф 1 главы 4);
  • ФЗ-215 – регламентирует порядок заключения договора между жск и пайщиком (членом кооператива)

ЖСК и ТСЖ это одно и то же или нет

ЖСК и ТСЖ это разные понятия.  ЖСК – жилищно-строительный кооператив, ТСЖ – товарищество собственников жилья. Отличаются не только названия, но и вид деятельности, и цель создания.

ЖСК – создается для строительства жилья, имеются паевые отношения, целевые взносы, направленные на строительство дома.

ТСЖ – создается в уже жилом доме, отсутствуют паевые отношения. Члены ТСЖ не обязаны погашать задолженности ТСЖ дополнительными паевыми взносами.

Создание ЖСК, кто и для чего это делает

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. Фактически учредителями кооператива могут выступать любые лица: в жилищном кодексе определено только, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Именно они голосуют за его создание и становятся его членами.

Решение собрания учредителей о создании кооператива должно быть оформлено протоколом. Также ЖСК обязан пройти госрегистрацию и получить статус юрлица. Чаще всего, целью создания жилищно-строительного кооператива является строительство многоквартирного дома.

Количество учредителей не может быть менее 5 человек, но должно быть не более количества жилых помещений в строящемся доме

Совет

В настоящее время, ЖСК, это чаще всего, профанация. Не более 1% многоквартирных домов, строящихся по данной схеме, являются действительно тем, что предполагалось изначально, т.е. коллективом людей, объединённых желанием построить дом и готовых в этом непосредственно участвовать.

Сейчас, схема строительства многоквартирных домов посредством ЖСК используются застройщиками для того, чтобы:

  • уйти от налогов;
  • уйти от ограничений, навязанных ФЗ-214;
  • уйти от ответственности за возможный срыв сроков строительства.

Стоит отметить, что если многоквартирный дом строится по схеме ЖСК, то правление (читай застройщика) не нужно сразу обвинять во всех смертных грехах и считать злодеем, который намерен кинуть дольщиков. Очень часто новостройки, которые строились по ЖСК в Анапе, имеют хорошее качество строительства и вовремя сдавались в эксплуатацию.

Что определяет договор между ЖСК и пайщиком

Договор между пайщиком и ЖСК это внутренний документ, который определяет порядок и сумму взносов пайщика в кооператив, а так же сроки и порядок передачи квартиры от кооператива пайщику.

Пайщик, являясь членом кооператива, несет ответственность за принятые на собраниях пайщиков (дольщиков), решения.

Вступление в ЖСК, что надо знать и что проверить

Для вступления в ЖСК, необходимо соблюсти следующие обязательные условия:

  • подать заявление о приеме в члены кооператива в свободной форме;

Источник: https://novostrojka-anapy.ru/chto-takoe-zhsk-fz-215-vybiraem-novostroyku-gramotno

Жилищный кооператив: что это такое, какие есть виды, преимущества и недостатки

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Читайте также:  Опломбировка счетчиков воды

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

  1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

  1. Стандартные жилищные кооперативы;
  2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

  1. Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
  2. Утверждается устав строительного сообщества;
  3. Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
  4. Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

  • Правила входа в союз и выхода из него;
  • Размер первоначального взноса;
  • Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

  • Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
  • Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
  • Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

  • Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
  • Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
  • Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
  • Все вопросы решаются собранием оперативно;
  • Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
  • Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

  • За 10 лет – 2,1 млн рублей;
  • За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

  • 1 год – 510 000 рублей;
  • 2 год – 500 000;
  • 3 год – 480 000;
  • 4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Преимущества и недостатки жилищных кооперативов

У каждого вида жилищного кооператива имеются свои особенные преимущества, однако если обобщить, то получатся следующие положительные моменты:

  • Стоимость квартиры. Так как бюджет некоммерческой организации складывается только из средств членов объединения (полностью отсутствуют кредитные деньги), то стоимость жилья будет примерно в 2, а иногда и в 3 раза меньше. Это и есть главное преимущество любого типа ЖК;
  • Нет необходимости в справках. Для того чтобы взять ипотечный кредит, нужно представить документы о платежеспособности, доходах, справку о состоянии здоровья и т.д. Для покупки квадратных метров через кооператив достаточно предоставить паспорт и скан трудовой книжки. Объяснить такое явление просто – недобросовестные члены союза со временем отсеются сами, при этом ничего не получив.

Несмотря на такие положительные стороны, жилищные кооперативы не лишены существенных недостатков:

  • Членский взнос. Чтобы вступить в кооператив, необходимо внести сумму, равную от 3 до 7% стоимости квартиры. Этот взнос можно считать безвозмездным, так как он не идет в сумму накопления и не будет возвращен плательщику, если тот решит выйти из объединения;
  • Собственность. Когда клиент заключает договор с банком о взятии ипотечного кредита, то квартира сразу становится собственностью плательщика, хотя и находится в этот момент в залоге. В случае просрочки платежей банк дает время на исправление неприятной ситуации, так как в его интересы не входят судебные разбирательства. В случае с ЖК до момента последнего взноса жилье остается в собственности у объединения, поэтому при просрочке платежа организация вправе отобрать квартиру без разбирательств.

Жилищный кооператив – что это? (видео)

В следующем видео коротко расскажут о том, что такое жилищные кооперативы и зачем они нужны:

Членство в жилищном кооперативе приносит больше выгод, чем убытков. Все риски связаны только с тем, что гражданин сделал не правильный выбор организации.

Источник: https://2realtor.ru/zhilishhnyj-kooperativ-alternativnyj-sposob-pokupki-zhilya/

Что такое ЖСК

Жилищно-строительный кооператив или ЖСК – это объединение группы людей (или юридических лиц), желающих произвести строительство жилого дома на средства от паевых взносов.

Собрав необходимую сумму, участники обращаются к выбранному на общем собрании застройщику. После сдачи дома в эксплуатацию его управлением полностью занимается жилищный кооператив.

Все вопросы, связанные с его деятельностью регулируются статьей 110 ЖК РФ.

Порядок приобретения квартир через жилищно-строительный кооператив

Данную процедуру можно разделить на 3 этапа:

  • создание жилищного кооператива;
  • покупка новостройки;
  • регистрация прав собственности.

Рассмотрим далее каждый из них более подробно.

Регистрация ЖСК

Данная процедура производится в такой последовательности:

  1. Проводится собрание учредителей (ими могут быть любые совершеннолетние лица), на котором коллективно принимается решение об организации ЖСК. По окончании заседания составляется документальный протокол, который будет являться поводом для государственной регистрации. На его основании ЖСК получает статус юр. лица.
  2. Согласно жилищному кодексу, в ЖСК должно быть не менее 5 участников. При этом их количество не может превышать количество квартир в будущем доме. При численности членов кооператива более 50 человек на собрании избирается правление, которое впоследствии и будет решать все правовые, финансовые и организационные вопросы.
  3. Избирается ревизионная комиссия – в её обязанности входит проверка этапов строительства не реже раза в год. Срок действия комиссии – 3 года. По истечению этого срока (если строительство ещё не завершено) происходит переизбрание.

Приобретение квартиры

Покупка заветных квадратных метров происходит следующим образом:

  1. После вступления в кооператив каждый участник получает из общего бюджета необходимую сумму для покупки жилплощади.
  2. Чтобы являться полноценным членом жилищно-строительного кооператива, человеку необходимо внести вступительный взнос (обычно его размер находится в пределах нескольких процентов от стоимости квартиры). Данные денежные средства в дальнейшем не учитываются.
  3. Следующим этапом значится внесение первоначального взноса, прописанного в уставе.
  4. Далее каждый пайщик вносит регулярные платежи, согласно составленному расписанию (обычно раз в месяц). Когда общая сумма его платежей достигает 50% от стоимости выбранного жилья, кооператив покупает для него недвижимость, оформляя его на баланс ЖСК.
  5. Стороны заключают между собой договор аренды и человек заселяется в квартиру, постепенно внося оставшиеся средства.
  6. Когда пайщик полностью расплачивается за квартиру, она официально переходит в его собственность.

Важно! Вместо процентов по кредиту (как в случае ипотечного кредитования) ЖСК удерживает административный сбор в размере 6%. В некоторых случаях допускается пониженная ставка.

Регистрация собственности

Для того чтобы получить права на квартиру понадобится предоставить следующий перечень документов:

  • членская книжка участника кооператива;
  • договор пая;
  • квитанция о полном погашении долга;
  • акт приема объекта;
  • квитанции об оплате первоначальных взносов.

Достоинства ЖСК

Жилищно-строительный кооператив имеет следующие достоинства:

  1. Получение рассрочки при оплате стоимости квартиры на выгодных условиях. Большинство застройщиков предоставляют возможность помесячного внесения паевых взносов. Сроки могут варьироваться и достигать десятка лет. При этом отсутствуют кошмарные проценты, как в случае с ипотекой. Система полностью прозрачна. Компании, занимающиеся долевым участием, обычно предлагают рассрочку только до сдачи дома в эксплуатацию. Члены ЖСК могут выплачивать свою долю в течение нескольких лет уже после заселения.
  2. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, права по его управлению переходят к ЖСК. Если провести сравнение с ДДУ, то по окончанию строительных работ его члены создают товарищество собственников жилья, возлагающее на себя все обязанности по управлению общедомовым имуществом. Сформировать ТСЖ можно только после завершения процедуры регистрации права собственности, что, как правило, занимает длительное время, и в этот период жилая постройка остаётся без полноправного управления.
  3. Безопасность на случай банкротства ЖСК. Если застройщик будет признан несостоятельным, члены жилищного кооператива могут завершить строительство, используя другого подрядчика. В этом выражается одно из главных преимуществ относительно договоров долевого участия. Участники ДДУ в случае банкротства застройщика будут вынуждены через судебные инстанции требовать возврата средств, а это занимает продолжительное время. Участники могут создать новый кооператив и обратиться к органам власти с просьбой перевести недостроенный дом на баланс нового ЖСК.
  4. Члены кооператива имеют право принимать участие в строительстве и будущей эксплуатации здания. Более того, участникам ЖСК даруется доступ ко всем финансовым документам, что обеспечивает полную прозрачность системы. Также пайщики вправе переизбирать текущее руководство.
  5. Паевые взносы не облагаются налогами. Это серьезно снижает общую стоимость расходов на строительство.

Недостатки ЖСК

Есть у ЖСК и недостатки:

  1. Процедуры покупки недвижимости через жилищный строительный кооператив проводятся без государственной регистрации. Данный факт позволяет проводить мошеннические махинации (например, двойная продажа квартиры).
  2. ЖСК нельзя привлечь к ответственности, если сроки застройки будут нарушены или обнаружатся дефекты строительства. Участники только могут переизбрать руководство, но подвергнуть каким-либо санкциям саму компанию нет.
  3. В договоре нельзя прописать конечную стоимость жилплощади.
  4. Регулирование процесса продаж недвижимости через ЖСК представляется недостаточным. Оно производится по средствам ЖК РФ, а не Федеральными законами.

На видео о жилищно-строительных кооперативах

Несмотря на имеющиеся недостатки, ЖСК сегодня набирает в нашей стране все большую популярность (по статистике доля таких застройщиков растет каждый месяц). Участникам рекомендуется перед подписанием внимательно изучить договор на наличие «подводных камней». Оптимальным решением выглядит заказать услуги юриста «в складчину» с другими участникам кооператива.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/voprosy-po-kvartire/chto-takoe-zhsk.html

Ссылка на основную публикацию